Jakie formalności spełnić przed rozpoczęciem budowy?

Wybieramy projekt domu

Warunki, jakie musi spełniać projekt planowanej budowy domu jednorodzinnego określane są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w wydanych indywidualnie warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT).

Zakres regulacji zawartych w tych dokumentach dotyczy głównie zewnętrznej formy architektonicznej obiektu - jego wymiarów, usytuowania na działce, kształtu i rodzaju pokrycia dachowego. Bazując na tych wymaganiach, możemy wstępnie określić bryłę odpowiadającego nam przyszłego domu i znaleźć odpowiedni projekt.

Zależnie od własnych wymagań projekt możemy zamówić jako indywidualny, opracowany przez uprawnionego architekta lub kupić gotowy tzw. projekt powtarzalny. Na zlecenie opracowania projektu warto zdecydować się, gdy zależy nam niepowtarzalnym wyglądzie domu, mamy szczególne wymagania, co do funkcjonalności jego wnętrza lub charakter otoczenia wymaga dostosowania do niego nowego budynku.

W zależności od sposobu pozyskania projektu różne też będą jego koszty i zakres dokumentacji. Na jego opracowanie składa się praca różnych osób - architekta, konstruktora, projektantów poszczególnych instalacji i zawiera kilka części, choć do uzyskania pozwolenia/zgłoszenia nie wszystkie jego elementy muszą być szczegółowo opracowane.

Projekt domu może być opracowany indywidualnie bądź można skorzystać z projektów powtarzalnych. Fot. Archiwum Budujemy Dom.

Projekty powtarzalne z reguły zawierają dość dokładną dokumentację wystarczającą do bezproblemowego prowadzenia robót budowlanych w standardowych technologiach. Można też w nich dokonywać pewnych zmian z zakresie określonym przez autora projektu i zamieszczonych w klauzuli we wstępie do projektu.

Oprócz projektu architektoniczno-budowlanego konieczne jest również opracowanie planu zagospodarowania działki określającego usytuowanie budynku, dróg dojazdowych, zieleni, szamba, studni itd.

Musimy i tak skorzystać z usług architekta, który „wpasuje” projektowany budynek w plan nieruchomości. Do jego przygotowania niezbędna będzie mapa do celów projektowych w skali 1:500, którą można zamówić u geodety.

Warto też zlecić wykonanie badań geologicznych (oceny gruntu pod kątem przydatności do budowy), zwłaszcza na działkach o niepewnym podłożu. W praktyce, aby uniknąć ewentualnych rozczarowań, po wstępnym wytypowaniu odpowiadającego nam budynku, ustalamy z architektem prawidłowość wyboru dla konkretnej działki. Wówczas kupujemy projekt powtarzalny i zlecamy opracowanie WZiZT i zmian w dopuszczalnym przez autora zakresie.

W przypadku zamawiania projektu indywidualnego należy również określić stopień szczegółowości opracowania. Zwłaszcza opracowanie części wykonawczej istotnej dla prawidłowej realizacji budynku - gdy zastosowano nietypowe rozwiązania materiałowe, techniczne czy technologiczne.

Warto też zapewnić sobie tzw. nadzór autorski projektanta, gdyż w razie problemów łatwo można je będzie rozwiązać, co jednak dodatkowo podnosi koszty dokumentacji. Oczywiście zlecenie powinno również obejmować opracowanie planu zagospodarowania działki z uwzględnieniem niezbędnych przyłączy.

Zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego wymaga dopełnienia szeregu procedur formalnych, do których w pierwszej kolejności należy zgłoszenie zamiaru wykonania takiej inwestycji lub złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę składane w starostwie. Forma zgłoszenia dopuszczalna jest dla domów jednorodzinnych, których obszar w całości zamyka się na działce inwestora.

Dotyczy to większości takich inwestycji, ale np. w przypadku zlokalizowania budynku w odległości mniejszej niż 3 m od granicy sąsiada, konieczne będzie złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Wymóg taki obowiązuje również, gdy np. na działce zainstalowany będzie drenaż rozsączający w odległości mniejszej niż 30 m od granicy czy garaż usytuowany na linii granicznej. W praktyce dla inwestora obie formy formalności „startowych” niewiele się różnią - jedynie w przypadku wystąpienia o pozwolenie na budowę dłuższy będzie czas oczekiwania na decyzję, a także ewentualne problemy w przypadku zgłoszenia zastrzeżeń przez właściciela nieruchomości objętej obszarem oddziaływania.

W obu wariantach zestaw wymaganych dokumentów dołączonych do zgłoszenia/pozwolenia będzie podobny i powinien zawierać:

• projekt architektoniczno-budowlany z planem zagospodarowania działki w 4 egzemplarzach,
• wypis MPZP lub wydane WZiZT,
• oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zależnie od lokalnych warunków i wymaga: opinię geotechniczną, opinię środowiskową i inne wymagane przez urząd dokumenty.

Po złożeniu zawiadomienia o planowanej budowie i dokumentów, gdy w ciągu 30 dni urząd nie wyda sprzeciwu w formie decyzji, to uznaje się, że można rozpocząć budowę. W przypadku wystąpienia o wydanie pozwolenia na budowę urząd ma 65 dni na wydanie decyzji, a po dwutygodniowym okresie uprawomocnienia można przejść do kolejnego etapu przygotowania.

Jednak fizyczne przystąpienie do prac budowlanych wymaga jeszcze zgłoszenia rozpoczęcia budowy w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego (PINB) oraz zakupu dziennika budowy, który trzeba ostemplować w urzędzie przyjmującym zgłoszenie czy wydającym pozwolenie na budowę.

Nadzór na budowie

Przystępując do budowy domu jednorodzinnego, musimy obowiązkowo zatrudnić kierownika budowy, posiadającego odpowiednie uprawnienia, np. w zakresie prostych konstrukcji budowlanych. Przyjmując takie obowiązki, zobowiązuje się on do nadzorowania budowy i składa odpowiednie oświadczenie dołączane do zawiadomienia o rozpoczęciu prac złożone w PINB.

Kierownik budowy odpowiada za prawidłowe prowadzenie robót zgodnie z projektem i sztuką budowlaną, dba o warunki i przestrzeganie przepisów BHP, sprawdza jakość i dopuszczenie materiałów do stosowania w budownictwie, dokonuje adnotacji w dzienniku budowy odzwierciedlających postęp robót, zgłasza uwagi itp. W przypadku prowadzenia, np. skomplikowanych robót instalacyjnych, do nadzoru potrzeby będzie kierownik z odpowiednimi uprawnieniami.

Stosunkowo rzadko na budowach osób prywatnych zatrudniany jest inspektor nadzoru inwestorskiego, który reprezentuje interes właściciela w zakresie prawidłowości prowadzonych robót. Nie jest on formalnie konieczny na małych budowach, ale w przypadku jego zatrudnienia, fakt ten zgłaszany jest w PINB i odnotowany w dzienniku budowy.

Kolejną osobą uprawnioną do nadzorowania prac jest projektant - autor dokumentacji. W przypadku projektów powtarzalnych jego rola z reguły ogranicza się do wyjaśnienia niejasności w projekcie, choć np. w przypadku wprowadzenia istotnych zmian, jego udział wymaga formalnej umowy. Podobnie będzie w przypadku projektów indywidualnych - umowa o nadzór autorski może uchronić przed popełnieniem poważniejszych błędów wykonawczych.

Jak zorganizować roboty budowlane?

Prowadzenie robót budowlanych może odbywać się w różnych formach organizacyjnych w zależności od zasobności portfela inwestora, jego wiedzy o budowaniu czy dysponowaniu wolnym czasem, pomocą rodziny. Najmniej angażującą formą prowadzenia budowy będzie znalezienie inwestora zastępczego, który w imieniu właściciela poprowadzi cały proces budowy, przejmując sprawy formalne, nadzór, wykonawstwo i dostarczenie materiałów, realizując budowę pod klucz i pozostawiając ewentualnie do wykonania, np. prace wykończeniowe, dekoracyjne czy tzw. biały montaż.

Ta forma zbliżona jest do zakupu domu od dewelopera, z tą różnicą, że sami wybieramy miejsce i projekt domu. Większą popularnością cieszą się inwestycje prowadzone przez wyspecjalizowane firmy, przy czym udział organizacyjny inwestora może ograniczać się do bieżącej kontroli postępu robót, jak i czynnego zajęcia się, np. zamawianiem i dostarczaniem materiałów.

Roboty podzielone są na kilka etapów, co z jednej strony umożliwia rozłożenie wydatków w czasie, ale z drugiej brak koordynacji pracy różnych ekip może przyczyniać się niekiedy do kosztownych poprawek.

Znacznego samodzielnego zaangażowania wymaga budowa tzw. metodą gospodarczą, przy której część robót wykonuje się we własnym zakresie, zatrudniając fachowców do przeprowadzenia trudniejszych prac. Przy tej formie realizacji inwestycji niezbędna jest przynajmniej podstawowa wiedza z różnych dziedzin budownictwa, a także przyda się fachowy nadzór ze strony doświadczonego budowlańca.

Autor: Cezary Jankowski
Zdjęcie otwierające: L. Jampolska
Zdjęcia w tekście: Archiwum Budujemy Dom
Filmy: Tv Budujemy Dom dla Buduję Domy Pasywne