Przewodnik dla rozpoczynających budowę domu. Wybór działki

Własny kawałek ziemi

W zasadzie kolejność powinna być następująca: najpierw kupujemy działkę (o ile jej nie posiadamy), potem wybieramy projekt domu. W poszukiwaniu swojego kawałka ziemi wertujemy ogłoszenia bądź ruszamy w teren. Najważniejsze kryteria, jakie należy brać pod uwagę przy zakupie parceli, to jej lokalizacja, wielkość i kształt, a oprócz tego status prawny i obecność niezbędnej infrastruktury. Dla wielu inwestorów, idealna działka budowlana to taka, która ma kształt zbliżony do kwadratu, płaską powierzchnię, wielkość ok. 1000 m2, i położona jest w zasięgu potrzebnych sieci (prąd, woda, gaz, kanalizacja) oraz blisko sklepu, szkoły i komunikacji publicznej. Niestety, taką posesję trudno znaleźć. Te, które są kształtne i przystępne cenowo, często występują w małych miejscowościach, daleko od centrów miast.

Zbyt wąska działka

Większość domów wolnostojących projektuje się na parcele o szerokości od ok. 20 m. Na posesji będącej wąskim prostokątem, wzniesienie parterowego budynku może być niewykonalne, a z kolei dwu- czy trzykondygnacyjny dom nie każdemu odpowiada - choćby ze względu na to, że poruszanie się po nim wiąże się z  pokonywaniem schodów. Zgodnie z przepisami, ściana budynku ma być odsunięta od granicy o 3 m (jeśli nie ma w niej okien lub drzwi), albo 4 m (gdy są w niej otwory). Jeżeli posesja jest węższa niż 16 m, dom można zaplanować nawet półtora metra od granicy (ślepa ściana). Na węższej parceli da się postawić połówkę
bliźniaka.

Niekorzystne warunki gruntowe

Najlepsze do posadowienia domu są podłoża jednorodne i przepuszczalne - grube piaski, żwiry. Wybudowany na gruncie organicznym (jak torf) albo w miejscu zasypanego oczka wodnego, może osiadać i pękać. Fundamentowanie utrudni wysoki poziom wód gruntowych. W razie wątpliwości co do rodzaju podłoża, lepiej zapłacić za przeprowadzenie badań geotechnicznych. Oczywiście, budowa na gruncie nienośnym lub z wysokim poziomem wody jest możliwa, lecz znacznie droższa. Brak dostępu do mediów. Jeśli w pobliżu naszej działki znajduje się dom z dostępem do prądu, wody, gazu, kanalizacji, jest spora szansa, że będziemy mogli się podłączyć.

Gdy w okolicy mediów nie ma, sprawa jest bardziej skomplikowana. Najważniejszy jest prąd. Pozostałe media da się pozyskać w inny sposób - wodę możemy czerpać z własnej studni, ścieki odprowadzić do szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków. Dojazd przez cudzy grunt. Do posesji powinna prowadzić droga dojazdowa, najlepiej publiczna. Zdarza się jednak, że droga do parceli wiedzie przez cudzy grunt. W takiej sytuacji niezbędne jest ustanowienie tzw. służebności drogi koniecznej, czyli poświadczone notarialnie porozumienie z sąsiadem. Może on zażądać za takie prawo wynagrodzenia. Jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia, pozostaje wystąpienie na drogę sądową. Informacja o służebności drogi koniecznej jest umieszczana w księdze wieczystej działki.

Ważne formalności związane z zakupem działki

Przed kupnem ziemi należy sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości i zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokumenty te powinien przejrzeć także notariusz, u którego podpiszemy umowę kupna - przeniesienie własności jest ważne tylko wtedy, gdy zostanie potwierdzone aktem notarialnym. W księdze wieczystej znajdziemy informacje o położeniu nieruchomości, jej wielkości, przeznaczeniu i właścicielu. W dziale trzecim - o jej obciążeniu np. służebnością drogi koniecznej - w czwartym - o hipotekach. Służebności i hipoteki są przypisane do nieruchomości i przechodzą na jej kolejnego właściciela.

Dobrze jeśli interesująca nas nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - formalności związane z budową będą mniej uciążliwe, a procedury będą trwały krócej. Trzeba jednak pamiętać, że taki wariant wiąże się z pewnymi ograniczeniami. Regulowane jest przeznaczenie gruntu (np. tylko pod zabudowę jednorodzinną albo na potrzeby działalności przemysłowej), minimalna wielkość działki budowlanej, rodzaj budynków (np. tylko wolnostojące), liczba kondygnacji, wysokość budynków, szerokość elewacji frontowej, kształt dachu, zaopatrzenie w wodę (wodociąg lub studnie), kanalizację itd. Jeśli zaś dla interesującego nas terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania, to musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. O jej wydanie może wystąpić każdy, niekoniecznie właściciel gruntu. W tym dokumencie znajdziemy podobne informacje, jak w planie zagospodarowania. Warto też wystąpić do zakładu energetycznego, przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego oraz gazowego o wydanie technicznych warunków przyłączenia.

opr.: Małgorzata Kolmus
zdjęcie: Wienerberger