2023-05-23 13:17:41 
Działka w obszarze ujętym w MPZP
Zakup działki, która znajduje się na terenie z uchwalonym przez gminę miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) gwarantuje, że nie powinniśmy mieć problemów z rozpoczęciem budowy, ale nie zawsze zawarte w nim przepisy pozwolą na postawienie domu według naszej wizji.
W uchwale tej zawarte jest bowiem wiele wymagań i ograniczeń zatem przed podjęciem decyzji o zakupie powinniśmy dokładnie zapoznać się z jego treścią. W dołączonym do uchwały załączniku graficznym przedstawiony jest obszar objętej uchwałą części gminy z zaznaczeniem stref o określonym praznaczeniu i z przebiegiem planowanych dróg.
MPZP tworzony jest według pewnego klucza dzielącego uchwałę na poszczególne paragrafy o znaczeniu ogólnym jak i w zakresie regulacji szczegółowych, a dokument ten dostępnym na stronie internetowej gminy trzeba dokładnie przeczytać w całości.
Na początek ustalamy czy wybrana działka znajduje się w obszarze objętym tym planem korzystając z numeru ewidencyjnego działki) i mieści się w strefie umożliwiającej niską zabudowę mieszkaniową oznaczonej symbolem MN. Kolejny krok to sprawdzenie, w jakiej klasie bonitacyjnej gruntu znajduje się działka, gdyż przy klasach I – III trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami administracyjnymi związanymi z wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.
W przypadku wydzielenia działki z gruntów rolnych z zaznaczany jest obszar przeznaczony pod zabudowę np. w pasie kilkudziesięciu metrów wzdłuż drogi, ale zakupiona działka może być większa, choć wymaga to wydzielenia gruntu rolnego formalnie o powierzchni powyżej 0,3 ha. Jednak na tej dodatkowej powierzchni nie będzie można niczego postawić, natomiast doskonale nadaje się np. na rekreację.
W dalszej treści uchwalonego planu znajdziemy informacje o wymaganej minimalnej powierzchni działki, a także długości linii frontu oraz wymaganiach dotyczących możliwości dojazdu. W części ogólnej znajdą się też przepisy dotyczące m.in. kształtu, koloru i rodzaju pokrycia dachowego, form ogrodzenia od frontu czy możliwości budowy obiektów towarzyszących np. garaży czy budynków gospodarczych.
Zawarte są w niej również wymagania dotyczące warunków użytkowania obejmujące m in. źródła ogrzewania, dostęp do wody pitnej, odprowadzenie ścieków i odpadów stałych oraz zasady ochrony środowiska dostosowane do warunków lokalnych.
Dział ten zawiera również informacje o planowanej rozbudowie infrastruktury technicznej - budowie dróg, sieci wodociągowej czy gazowniczej, co w przypadku dróg zaznaczone zostało na załączniku graficznym.
Wymagania szczegółowe pod zabudowę mieszkaniową w MPZP
W drugiej części MPZP zamieszczane są szczegółowe przepisy dotyczące poszczególnych form użytkowania, a przy budowie domu jednorodzinnego zapoznajemy się z przepisami dotyczącymi zabudowy mieszkaniowej. Przede wszystkim trzeba sprawdzić czy wyznaczone parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy będą odpowiadać naszym wymaganiom.
Określają one m.in. dopuszczalną wielkość bryły budynku oraz kształt dachu a nawet dopuszczalny kąt rozwarcia bocznych granic działki w stosunku do frontu. Istotny wpływ na możliwości zagospodarowania terenu - zwłaszcza małych działek - ma dostosowanie zabudowy do określonych w MPZP parametrów - wskaźnika intensywności zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej.
Wskaźnik intensywności zabudowy liczony jest jako suma powierzchni kondygnacji mierzonej po zewnętrznym obrysie budynku na poziomie podłóg kolejnych pięter w stosunku do powierzchni działki.
Przykładowo na działce o powierzchni 1000 m2 jeśli zechcemy postawić dom piętrowy o powierzchni zabudowy 100 m2 zatem dopuszczalny wskaźnik intensywności zabudowy nie może być mniejszy niż 0.2, co wynika z obliczeń - dwie kondygnacje po 100 m2 każda to 200 m2 i po podzieleniu przez powierzchnie działki 1000 m2 otrzymujemy wskaźnik 0,2 (200 m2 :1000 m2)
Ograniczenie wprowadza też wymóg utrzymania dopuszczalnej powierzchni zabudowy i nie będziemy mogli postawić przykładowego domu w wersji parterowej, gdy parametr te wynosi np. 15% czyli można zająć pod budynek do 150 m2. Dodatkowo musi brać pod uwagę wymaganą powierzchnie biologicznie czynną określaną jako procentową część powierzchni całej działki.
Przy wartości udziału powierzchni biologicznie czynnej np. 60% na przykładowej działce musimy pozostawić przynajmniej 600 m2 gruntu jako powierzchnię nieutwardzoną , np. podjazdem, ścieżką czy miejscem parkingowym i umożliwiającą posadzenie roślin.
Niekiedy „obejście” takiego ograniczenia wymagać będzie budowy domu z zielonym dachem płaskim pozwalającym na uprawę roślin na jego powierzchni.
Co zrobić gdy działka nie jest ujęta w MPZP?
Wystąpienie o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT)
W takim przypadku procedura jest skomplikowana oraz czasochłonna i nie zawsze kończy się możliwością zabudowy na wybranej nieruchomości. Przy braku MPZP trzeba będzie wystąpić o wydanie przez gminę warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT), ale jednym z warunków umożliwiających pozyskanie takiego dokumentu to zmiana przeznaczenia gruntu na wybranej działce na cele nierolnicze, co popularnie nazywane jest odrolnieniem, choć nie trzeba się o to ubiegać dla gruntów znajdujących się w granicach administracyjnych miast.
Pewne szanse na pozytywne rozpatrzenie mają obszary o słabych glebach klasy IV-VI, a lokalne studium zagospodarowania przestrzennego gminy przewiduje w tym rejonie zabudowę mieszkaniową.
Jeśli grunt został już odrolniony na wniosek aktualnego właściciela może on lub potencjalni nabywcy złożyć do gminy wniosek o wydanie WZiZT wykorzystując obligatoryjnie wzór takiego wniosku zamieszczony w załączniku do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. (zam. w Dzienniku Ustaw poz. 2462 z 2021 roku).
Do wniosku dołącza się przynajmniej mapę zasadniczą planowanego obszaru zabudowy i w razie potrzeby szereg dokumentów wskazanych przez gminę, a działka musi spełniać też szereg wymagań dotyczących lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu i infrastruktury technicznej.
Niekiedy działki oferowane są z wydanymi już warunkami zabudowy i jeśli zawarte w nim postanowienia dotyczące budynku i działki spełniają nasze oczekiwania to dokument taki można przepisać na nowych właścicieli. Trzeba jednak zwróć uwagę na to, czy WZiZT nie zostało wydane na zabudowę siedliskową, a także czy w gminie nie uchwalono już MPZP, co automatycznie unieważnia poprzednio wydane warunki zabudowy.
Autor: Redakcja BudownicwaB2B
Opracowanie: Aleksander Rembisz
Zdjęcie główne: @tomek_j1 z forum.budujemydom.pl
Komentarze