Jak zacząć przygotowania do budowy własnego domu?

Choć gotowy dom możemy kupić od dewelopera lub na rynku wtórnym, to decydując się na samodzielne budowanie zyskamy większą swobodę w dostosowaniu budynku i wyborze miejsca zamieszkania do naszych potrzeb i oczekiwań. Wymaga to jednak poświęcenia sporo własnego czasu i rozwiązywania problemów pojawiające się podczas realizacji budowy. Niezwykle istotne będzie przede wszystkim wybranie optymalnej dla przyszłych mieszkańców działki, co ma również znaczący wpływ na tempo i sposób realizacji takiej inwestycji. Pamiętajmy też, że niemal wszystko w budynku można będzie zmienić, poprawić - oprócz lokalizacji nieruchomości.

Jak zacząć przygotowania do budowy własnego domu?
Z artykułu dowiesz się:
  • Jak wybrać działkę pod budowę domu?
  • Jak wygląda zakup działki objętej MPZP?
  • Jakie są formalności przy braku planu miejscowego?
  • Jak sprawdzić warunki gruntowe pod budowę domu?

Wybór działki pod budowę domu

Wyszukanie działki, która będzie odpowiadała naszym oczekiwaniom to niezwykle trudne zadanie, a podjęcie decyzji o zakupie upatrzonej nieruchomości trzeba poprzedzić wnikliwą analizą uwzględniającą jej lokalizację, własności techniczno-użytkowych oraz sytuację formalno-prawną.

Poszukiwania możemy prowadzić, wykorzystując różne źródła informacji, np. poprzez pośredników nieruchomości, ogłoszenia w internecie, czy samodzielne robiąc rozeznanie na interesującym nas terenie.

O ofertach sprzedaży zapytajmy też w gminach, które czasami przeprowadzają przetargi na działki budowlane. W pierwszej kolejności powinniśmy określić rejon, w którym chcemy się osiedlić i wymagania co do wielkości działki, jej otoczenia i ograniczenia w kosztach zakupu.

Przy wstępnej kwalifikacji powinniśmy brać pod uwagę poniższe czynniki, które można łatwo ocenić podczas „wizji lokalnej”:

  • dojazd do posesji z uwzględnieniem kategorii najbliższej drogi publicznej, rodzaju nawierzchni bezpośredniego dojazdu, jego szerokości i przebiegu,
  • charakter najbliższego otoczenia, np. sąsiednie posesje i sposób ich użytkowania,
  • konfigurację terenu - np. nachylenie podłoża, wzniesienie lub zagłębienie,
  • potencjalne zagrożenie zalewaniem, np. bliskość rzeki, potoku,
  • ocenę wzrokową rodzaju gruntu (gatunki roślin porastających działkę), ewentualnie „wywiad” z sąsiadami,
  • infrastrukturę techniczną, np. obecność linii energetycznej,
  • przeszkody na terenie działki (rowy melioracyjne, przepusty itp.).

Po wstępnym rozeznaniu w interesującej nas okolicy i wytypowaniu 2-3 potencjalnych nieruchomości odpowiadające naszym potrzebom musimy, dokładnie sprawdzić je pod kątem prawnym.

Przy wyborze działki pod budowę domu warto wziąć pod uwagę m.in. możliwość dojazdu czy charakter najbliższego otoczenia.
Przy wyborze działki pod budowę domu warto wziąć pod uwagę m.in. możliwość dojazdu czy charakter najbliższego otoczenia. Fot. solange63 (forum.budujemydom.pl).

Działka objęta MPZP

Zakup działki, która znajduje się na terenie objętym uchwalonym przez gminę miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), gwarantuje, że nie powinniśmy mieć problemów przygotowaniem dokumentów potrzebnych do rozpoczęcia budowy.

Plan ten zawiera informacje o rodzaju dopuszczalnej zabudowy na tym terenie, wymaganej formie architektonicznej, wymiarach budynków i ich usytuowaniu na działce oraz szereg innych ustaleń, którym musi odpowiadać projekt przyszłego domu.

Przed zakupem takiej działki powinniśmy zapoznać się w gminie z treścią tego planu, bo nie zawsze jego ustalenia będą zgodne z naszymi oczekiwaniami. Uchwalone plany są też dostępne na stronach internetowych urzędu gminy, a dołączona mapka pozwoli na poznanie przewidywanego przeznaczenia terenu w najbliższej okolicy, planowanej infrastruktury drogowej czy sieci.

Jednak opracowanie MPZP nie sprawia, że działka rolna automatycznie staje się budowlaną. W rejestrze gruntów pozostaje nadal działką rolną (jeśli taką była przed opracowaniem MPZP), a jedynie objęta jest zezwoleniem na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych, definiowanym popularnie jako odrolnienie.

W większości przypadków w MPZP pod zabudowę dopuszczone są grunty rolne gorszych klas, których przekształcenie w działki budowlane odbywa się niejako automatycznie. Jednak w przypadku gruntów kategorii IV-VI pochodzenia organicznego - przed rozpoczęciem budowy - konieczne będzie złożenie w starostwie wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Oczywiście wymóg ten dotyczy gruntów klasy I-III (niezależnie od ich pochodzenia). Starosta na złożony wniosek wydaje decyzję zezwalającą oraz określa wysokość opłat (należności i opłatę roczną przez 10 lat), których wysokość może sięgać kilkuset tysięcy za hektar.

Z opłat zwolniona jest powierzchnia do 500 m2 pod zabudowę mieszkaniową, ale MPZP może określić minimalną powierzchnię działki wyłączoną z użytkowania rolniczego pod budownictwo jednorodzinne. Wymagania te trzeba więc uwzględnić przy ustalaniu ceny zakupu tych gruntów, gdyż obowiązek zapłaty „za odrolnienie” spoczywa na nabywcy.

Opłaty za odrolnienie działki ponosi nabywca
Opłaty za odrolnienie działki ponosi nabywca. Fot. Konkol (forum.budujemydom.pl)

Formalności przy braku planu miejscowego

Na takiej działce budowa będzie możliwa po uzyskaniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) wydanych przez urząd gminy (miasta). Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy, kto jest zainteresowany zakupem działki. Jeśli gmina przystąpiła do sporządzenia MPZP, ale nie został on jeszcze uchwalony, warto zapoznać się z tzw. studium planowania, które w przybliżeniu określi rodzaj przewidywanej zabudowy na interesującym nas terenie.

Często sprzedający dysponuje już WZiZT i trzeba zwróć uwagę, czy nie dotyczą ono tzw. zabudowy siedliskowej rolnika lub czy gmina w międzyczasie nie uchwaliła MPZP, przez co warunki zabudowy utraciły ważność.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy składa się w urzędzie gminy, dołączając do niego mapę geodezyjną w skali 1:500 z zaznaczoną lokalizacją planowanej zabudowy oraz szkic i opis budynku z podaniem podstawowych wymiarów, a także promesę przyłączeniową z zakładu energetycznego, która deklaruje możliwość podłączenia przyszłego budynku do sieci elektroenergetycznej.

Gminy dysponują często gotowymi wzorami wniosków, gdzie zamieszczone są wszystkie niezbędne wymagania potrzebne do jego złożenia. Wniosek dotyczący zabudowy mieszkaniowej jest zwolniony z opłat. Wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy będzie możliwe, jeśli działka spełnia szereg warunków m.in. sąsiaduje z działką zabudowaną, ma dostęp do drogi publicznej, istnieje lub jest planowane niezbędne uzbrojenie terenu, a działka nie wymaga odrolnienia.

W praktyce możliwa więc będzie budowa na gruntach klasy IV-VI, dla których decyzję o zmianie przeznaczenia wydaje wójt/burmistrz. Również i przy tej procedurze konieczne będzie złożenie wniosku w starostwie o zgodę na wyłączenie gruntu z użytkowania rolniczego, jeśli są to lepsze gleby (klasy I-III i IV-VI organiczne).

Sprawdzamy warunki gruntowe

Działkę, która wstępnie spełnia nasze wymagania oraz ma uregulowaną sytuację formalno-prawną pozwalającą na zabudowę, warto dokładniej sprawdzić pod kątem warunków wodno-gruntowych. Takie badania są szczególnie wskazane, gdy wstępna ocena wskazuje na to, że teren może być podmokły (np. porośnięty roślinnością bagienną) lub w okolicy występują problemy z pozyskiwaniem wody, a brakuje sieci wodociągowej.

Wykonanie podstawowych badań geologicznych pozwoli na ocenę rodzaju uwarstwienia gruntu, poziomu wód, gruntowych czy nośności podłoża. Badania takie nie są inwazyjne - wystarczą 2-3 odwierty przy stosunkowo niewielkich kosztach. Dzięki badaniom gruntu - które i tak powinny być przeprowadzone przed rozpoczęciem budowy - będziemy mogli zdecydować, czy np. warto postawić piwnicę, a projektant dobierze optymalny sposób posadowienia budynku dostosowany do konkretnych warunków.

Wykonanie podstawowych badań geologicznych pozwoli na ocenę rodzaju uwarstwienia gruntu, poziomu wód, gruntowych czy nośności podłoża.
Wykonanie podstawowych badań geologicznych pozwoli na ocenę rodzaju uwarstwienia gruntu, poziomu wód, gruntowych czy nośności podłoża. Fot. J. Werner.

W skrajnie niekorzystnych warunkach gruntowych wymagających, np. wymiany gruntu lub jego podwyższenia możemy negocjować obniżenie ceny czy nawet rezygnację z zakupu.

Autor: Cezary Jankowski
Zdjęcie otwierające: Wienerberger
Zdjęcia w tekście: Solange63 (forum.budujemydom.pl), Konkol (forum.budujemydom.pl), J. Werner

Komentarze

FILMY OSTATNIO DODANE