Powierzchnia całkowita zabudowy – co trzeba wiedzieć i jak obliczyć?

W przypadku powierzchni mamy aż 4 określenia, które są ze sobą powiązane:

• powierzchnia całkowita użytkowa,
• powierzchnia ruchu,
• powierzchnia usługowo-techniczna,
• powierzchnia konstrukcji.

Przy czym trzy pierwsze wspólnie tworzą powierzchnię całkowitą netto. Na szczęście dla Ciebie, jeśli budujesz swój dom, najbardziej będzie liczyć się informacja czym jest powierzchnia całkowita zabudowy i powierzchnia użytkowa.

W tym artykule przybliżamy ten temat. Dowiesz się jak to wpłynie na koszty, ilość miejsca w domu i procesy budowy.

Definicja powierzchni całkowitej zabudowy

Powierzchnia całkowita zabudowy to powierzchnia liczona po zewnętrznym obrysie budynku, czyli każda powierzchnia zabudowana na działce. Oznacza to również, że należy wliczyć wszelkie dobudówki, ogrody zimowe czy też garaże.

Do takiej powierzchni nie wliczamy:

• obiektów, które nie wystają ponad teren (np. piwnica, garaż podziemny),
• elementów drugorzędnych jak schody, daszki, rampy zewnętrzne,
• elementów stojących na słupach drewnianych / budowlanych,
• elementów pomocniczych

Powierzchnia całkowita zabudowy obejmuje wszystkie elementy, wraz z chodnikami itp. Może to być ważne przy planowaniu prac na działce.

Powierzchnia całkowita zabudowy – prawo

Przy omawianiu prawa, najważniejszą informacją będzie fakt, że każda działka posiada maksymalną powierzchnię zabudowy. Nie można jej przekroczyć i w zależności od położenia działki, sam maksymalny zakres może się różnić.

Warto również podkreślić, że w dokumentacji działki pojawia się określenie ,,powierzchni biologicznie czynnej”. Jeśli taka powierzchnia wynosi np. 40%, to łączna powierzchnia zabudowy, chodników, podjazdów nie powinna przekraczać 60%.

Jeśli chcemy szukać źródeł dotyczących konkretnych przepisów, powinniśmy skierować się do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który określa maksymalną i minimalną intensywność zabudowy.

Kolejnym ważnym dokumentem, który skupia się na powierzchni całkowitej, jest norma PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Określa ona dane dotyczące praktycznie wszystkich powierzchni domu potrzebnych do ofert, umów czy nawet celów podatkowych.

Samo określenie ,,powierzchnia całkowita zabudowy” nie ma dokładnej definicji w ustawodawstwie, dlatego nadal zdarzają się problemy i/lub nieporozumienia.

Jak obliczyć powierzchnię całkowitą zabudowy?

O ile obliczenie powierzchni całkowitej zabudowy nie jest problematyczne (jak opisaliśmy wyżej, liczymy po zewnętrznym obrysie budynku, nie dodając wymienionych przez nas elementów) tak pozostałe rodzaje powierzchni mogą sprawić nieco więcej problemów.

Skupimy się na powierzchni całkowitej, a w kolejnych akapitach przedstawimy różnice i na co zwracać uwagę z pozostałymi rodzajami powierzchni.

Powierzchnia ogólna budynku to suma powierzchni wszystkich poziomów w danym obiekcie. W trakcie kalkulacji powierzchni ogólnej budynku, istotne jest odpowiednie zmierzenie poszczególnych części budowli oraz ich właściwa klasyfikacja.

Warto zaznaczyć, że nie powinno się wliczać do tej powierzchni wszelkich występów, wnęk ani wyróżnień mających charakter konstrukcyjny lub estetyczny, o ile nie wpływają one na powierzchnię netto danego poziomu.

W przypadku elementów na jednym poziomie, które różnią się wysokością (na przykład sale wykładowe, przedsionki itp.), konieczne jest oddzielne obliczanie powierzchni dla każdej z tych wysokości.

Wysokość a powierzchnia

Kiedy liczymy powierzchnię ogólną budynku, ważne jest, aby powierzchnie o różnych wysokościach były traktowane osobno. Jeśli chodzi o poziomy, które nie są w pełni zamknięte i nie posiadają elementów zamykających, ich powierzchnia powinna być wyznaczona na podstawie rzutu poziomego.

Obszary zajmowane przez przestrzenie, które sięgają ponad jeden poziom na wyższych kondygnacjach, nie są wliczane do ogólnej powierzchni tych poziomów. Warto jednak zaznaczyć, że taka zasada nie dotyczy obszarów, gdzie znajdują się windy lub pionowe przewody kominowe – one są wliczane do powierzchni użytkowej.

Wartość powierzchni ogólnej podaje się po zaokrągleniu do dwóch miejsc po przecinku.

Powierzchnia całkowita i powierzchnia netto – różnice

Powierzchnia netto (określana również za pomocą normy, którą przytoczyliśmy wyżej) jest powierzchnią ogrodzoną powierzchniami zamykającymi. Jest to przestrzeń użytkowa liczona po obwodzie wewnętrznym (a nie zewnętrznym jak całkowita).

Wliczamy w nią wszystkie elementy, które można w łatwy sposób zdemontować (np. ścianki działowe) i elementy zewnętrzne (np. balkony). Nie wliczamy ścian konstrukcyjnych, progów, otworów drzwiowych, czy też tarasów zbudowanych na linii gruntu.

Różnice pomiędzy powierzchnią całkowitą a użytkową

Kolejne pojęcie, które może zainteresować potencjalnego właściciela domu jeszcze bardziej, jest powierzchnia użytkowa. Jest to łączny metraż wszystkich pomieszczeń budynku w stanie wykończonym (z warstwą tynku).

To właśnie na podstawie powierzchni użytkowej zdecydujesz jak rozplanować meble, jak wykonać zabudowę itp. Można więc powiedzieć (z przymrużeniem oka), że każde malowanie zmniejsza powierzchnię użytkową.

Powierzchnia użytkowa może być nieco problematyczna w przypadku skosów, ponieważ zgodnie z normą ISO-PN-ISO 9836:1997:

• powierzchnia użytkowa w pomieszczeniach o wysokości sufitu przekraczającej 2,20 m liczy się w 100%.
• powierzchnia w pomieszczeniach o wysokości pomiędzy 1,40 a 2,20 m liczy się w 50%.
• Powierzchnia pomieszczeń o wysokości sufitu lub skosu poniżej 1,40 m nie wlicza się w powierzchnię użytkową budynku.

Takie rozróżnienie może być bardzo ważne, gdy masz poddasze z ostrym dachem, dużo skosów i potrzebujesz je np. ocieplić.

O ile technologia IZODOM nie wpływa na powierzchnię całkowitą budynku (czyli po zewnętrznym obrysie) tak dzięki świetnej termoizolacji możesz zwiększyć powierzchnię użytkową.

Dzieje się tak, ponieważ użyte materiały i brak mostków termicznych likwidują potrzebę dodatkowego izolowania ścian, a co za tym idzie, masz więcej powierzchni do wykorzystania.

Jeśli budujesz swój dom, masz więcej przestrzeni do zagospodarowania lub (w razie gdy postanowisz go sprzedaż), możesz liczyć większy metraż do ceny.

źródło i zdjęcia: Izodom 2000 Polska