Formalności przed budową – niezbędne pozwolenia i dokumentacja

Nie da się wybudować domu bez załatwienia wszystkich formalności. Najlepiej zabrać się za nie dużo wcześniej przed planowanym rozpoczęciem budowy, ponieważ urzędy mają zazwyczaj 30 dni na odpowiedź, a na uzyskanie pozwolenie na budowę domu możemy czekać nawet 65 dni.

Uzbroimy więc się w cierpliwość – to dopiero początek naszych zmagań logistycznych. Pamiętajmy jednak, że wysiłek się opłaca, a nagrodą jest nasz wymarzony nowy dom.

Zanim kupimy działkę budowlaną

Gdy wybraliśmy już działkę, pierwsze swoje kroki powinniśmy skierować do Wydziału Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta właściwego miejscowo ze względu na położenie nieruchomości, aby uzyskać wypis i wyrys miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

To najważniejszy dokument dotyczący działki. Plan dokładnie definiuje przeznaczenie nabywanej przez nas działki oraz sąsiednich terenów. Określona jest w nim również dopuszczalna na tym terenie forma zabudowy, co ma znaczący wpływ na projekt domu.

Z planu dowiemy się np. jak wysoki może być nasz dom, o ilości kondygnacji, szerokości elewacji frontowej czy jaki procent powierzchni działki można zabudować, czasami także narzuca kształt i kolor dachu. Ponadto w planie podane są minimalne odległości zabudowań od drogi oraz strefy ochronne dla infrastruktury technicznej.

Jednak nie każda gmina ma uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ). Jest to dość problematyczne, ponieważ aby uzyskać zgodę, należy spełnić szereg warunków, m.in. dostęp do mediów lub drogi czy dobre sąsiedztwo.

Do wniosku należy dołączyć także kopię mapy zasadniczej lub katastralnej. Dopiero gdy wymienione formalności zostaną pozytywnie rozpatrzone, warto inwestować w działkę.

Mapa zasadnicza i inne pozwolenia

Mapa zasadnicza do celów projektowych jest niezbędna, bez niej architekt nie będzie mógł opracować zagospodarowania terenu.  Jej wykonanie należy zlecić geodecie. Na mapie zaznacza się elementy z MPZP lub WZ.

Może okazać się, że przed budową domu będziemy potrzebowali dodatkowych opinii czy pozwoleń. Na przykład może przydać nam się analiza geotechniczna – większość urzędów wymaga jej wykonania, przyda się także architektowi podczas projektowania domu. Na wyniki analizy czekamy 1-3 tygodnie.

Z kolei gdy do działki nie ma zjazdu, a jest zlokalizowana przy drodze wojewódzkiej lub krajowej, do uzyskania zgody na budowę niezbędne jest oświadczenie zarządcy drogi w sprawie możliwości połączenia danej działki z drogą. Do zarządcy należy wystąpić o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu.

Zdarza się także, że  będziemy musieli działkę odrolnić. Wniosek w tej sprawie składamy do prezydenta miasta lub starosty. Do wniosku dołączamy projekt zagospodarowania terenu działki wraz z bilansem powierzchni wskazującym, którą część posesji zamierzasz wyłączyć z produkcji (czyli np. grunt pod domem, tarasem itd.). Jeżeli powierzchnia „odrolnienia” nie przekroczy 500 m², decyzję uzyskamy zazwyczaj bezpłatnie.

Pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych będziemy potrzebowali, gdy nasza działka znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków. Wydaje je wojewódzki konserwator zabytków, właściwy ze względu na miejsce położenia działki. Gdy działka jest zadrzewiona, będziemy musieli uzyskać pozwolenie na wycinkę drzew.

Wybór projektu domu

Wybierając projekt, musimy dostosować się do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy. Jednak nie będzie to raczej trudne, nawet jeśli zdecydujemy się na projekt gotowy, ponieważ biura architektoniczne mają bardzo bogate portfolio.

Możemy również zlecić wykonanie indywidualnego projektu domu architektowi. Zdania na temat, który projekt – gotowy czy indywidualny – jest lepszy, są podzielone. Z pewnością można jednak stwierdzić, że projekt na indywidualne zamówienie pozwala dostosować do naszych potrzeb nie tylko metraż czy układ pomieszczeń, ale także każdy detal.

Natomiast za projekt gotowy zapłacimy mniej. Ponadto na forach internetowych możemy poszukać inwestorów, którzy również zdecydowali się na taki sam dom i dopytać się np. o koszty budowy czy późniejszej eksploatacji.

Pamiętajmy jednak, że projekt gotowy wymaga adaptacji – wykonuje ją architekt. Jest to przedstawienie na mapie do celów projektowych istniejących i projektowanych obiektów, określenie granic, układ infrastruktury oraz odległości sąsiednich obiektów.

Zgłoszenie budowy domu czy pozwolenie?

Aby rozpocząć budowę domu, musimy uzyskać pozwolenie na budowę domu lub zgłosić zamiar budowy – obie formalności załatwiamy w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta. To, na jaki sposób się zdecydujemy, zależy od nas, chociaż wydaje się, że zgłoszenie budowy domu jest szybsze i łatwiejsze.

Na milczącą zgodę urzędu czeka się tylko 30 dni, a nie 65 dni, jak przy pozwoleniu. Pamiętajmy jednak, że jeśli decydujemy się na zgłoszenie, nie możemy wprowadzać żadnych istotnych zmian w projekcie podczas budowy domu.

Natomiast gdy uzyskaliśmy pozwolenie na budowę, to pewne zmiany mogą być wprowadzane za zgodą kierownika budowy, co potwierdza wpisem w dzienniku budowy. Pozwolenie na budowę jest konieczne, kiedy działania z budową domu wykraczają poza określoną działkę budowlaną.

Zgłaszając budowę czy starając się o pozwolenie na budowę domu, musimy w urzędzie złożyć:

• cztery kopie projektu budowlanego ze wszystkimi pozwoleniami oraz oświadczeniem, że osoba wykonująca projekt jest do tego uprawniona,
• udokumentowane prawo własności działki,
• decyzję o warunkach zabudowy, jeśli nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli urząd dopatrzy się jakichś pomyłek lub braku załączników, wezwie nas do ich uzupełnienia. Zarówno od uzyskania milczącej zgody, jak i pozwolenia na budowę mamy 3 lata na rozpoczęcie budowy. Gdy w tym terminie nie rozpoczniemy budowy, to utracą one swoją ważność.

Dziennik budowy i zawiadomienie o rozpoczęciu prac

Budowa domu wymaga prowadzenia przez kierownika budowy dziennika budowy. To dokument urzędowy (ostemplowany), w którym zapisywany jest przebieg robót budowlanych oraz wszystkie zdarzenia i okoliczności zaistniałe w ich trakcie.

Należy go założyć przed rozpoczęciem robót budowlanych. Budowa domu może się rozpocząć dopiero po zgłoszeniu tego zamiaru w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Powiadomienie składamy minimum 7 dni przed rozpoczęciem jakichkolwiek czynności budowlanych.

Zawiadomienie musi zawierać oświadczenie kierownika budowy o przejęciu placu budowy oraz aktualne zaświadczenie o jego uprawnieniach, opis etapów prac budowlanych, a także informację o dacie rozpoczęcia i zakończenia robót.

źródło i zdjęcia: Blachy Pruszyński