Kosztorys budowlany – czym jest i jak go przygotować?

Co to jest kosztorys budowlany?

Tak jak napisaliśmy, kosztorys budowlany obejmuje wszystkie koszty związane z budową, a także materiały, terminy i inne ważne dla budowy (i inwestora) pojęcia.

Należy podkreślić, że jest to dokument finansowy, a co za tym idzie, ma duże znaczenie dla różnych stron związanych z realizacją inwestycji – również np. banków. Może mieć to wpływ przykładowo na uzyskanie kredytu na podstawie kosztorysu inwestorskiego.

Żeby kosztorys budowlany był respektowany, musi być przygotowany zgodnie z obowiązującymi zasadami. Są one określone przez Kosztorysową Normę Nakładów Rzeczowych, a która określa, że kosztorysy przygotowuje się na podstawie katalogów.

To właśnie katalogi pozwalają wycenić wszelkie prace budowlane, roboty ziemne, prace mechaniczne, fundamenty i tak dalej.

Kosztorys można przygotować samemu, ale jest to żmudne zajęcie wymagające zagłębienia się w różne pojęcia budowlane, naszą wybraną technologię i inne ważne czynniki, które muszą zostać w nim ujęte.

Pamiętaj, że kosztorys inwestorski będzie wymagał większej dokładności, jeśli masz go przedstawić w banku. Jeśli chcesz oszczędzić czas (i nerwy) lepiej zleć go profesjonaliście.

Do czego jest potrzebny kosztorys?

Kosztorys budowlany odgrywa istotną rolę w procesie planowania i realizacji naszej inwestycji budowlanej. Ten dokument stanowi nie tylko nieocenioną pomoc dla inwestorów, ale także dla podwykonawców zaangażowanych w projekt. Dzięki kosztorysowi budowlanemu jesteśmy w stanie skrupulatnie ustalić harmonogram prac oraz dokładnie zaplanować ich przebieg.

Przede wszystkim w kosztorysie znajdziemy precyzyjnie opracowaną sekwencję wykonywanych prac oraz oszacowanie potrzebnych zasobów.

Nierzadko osoby decydujące się na zakup kosztorysu lub jego samodzielne przygotowanie opowiadają o korzyściach związanych z lepszą organizacją procesu budowy.

Dzięki szczegółowemu wykazowi prac oraz niezbędnym materiałom stajemy się bardziej przygotowani na ewentualne trudności, takie jak niedostępność maszyn budowlanych czy braki w dostawach materiałów na placu budowy.

Warto jednak podkreślić, że kosztorys budowlany jest nieodzowny nie tylko dla prywatnych inwestorów. Musimy mieć świadomość, że jest to niezbędny dokument, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny na budowę domu jednorodzinnego.

Banki absolutnie wymagają tego typu dokumentacji, ponieważ tylko wtedy są w stanie określić potrzebne środki finansowe na różne etapy prac i finalizację projektu.

Główne korzyści z posiadania kosztorysu budowlanego to:

• Ułatwienie i uporządkowanie planu prac budowlanych.
• Pomoc w optymalizacji procesów oraz znalezieniu najlepszych rozwiązań.
• Niezbędność dokumentu podczas procedury przetargowej i przy rozliczeniach na etapie zakończenia inwestycji.
• Wsparcie przy negocjacjach z wykonawcami.
• Brak możliwości ubiegania się o wsparcie finansowe od banku czy budżetu państwa bez tego dokumentu.

Kosztorys budowlany jest również użyteczny do wstępnego oszacowania kosztów w fazie projektowej oraz pomaga w monitorowaniu wydatków na przestrzeni całego procesu inwestycyjnego. Zazwyczaj jest wykorzystywany od początku prac aż do ich ukończenia.

Metody opracowania kosztorysu

Przedmiar i obmiar prac to nie tyle metody, co po prostu dwa różne ujęcia, które muszą zostać uwzględnione w kosztorysie budowlanym.

• Przedmiar robót to wszystkie roboty, które muszą zostać wykonane na budowie i w odpowiedniej kolejności technologicznej. W tym miejscu znajdziesz wyszczególnione i określone w czasie roboty. Przygotowuje się go na podstawie gotowego projektu architektonicznego lub specyfiki technicznej wykonania i odbioru robót.
• Obmiar robót sporządza się na podstawie rzeczywistych pomiarów istniejącego budynku. Jest to zestawienie wszystkich prac, które będą jeszcze wykonane w celu inwentaryzacji stanu budynku. Taki obmiar może być przygotowany w celu np. określenia ewentualnych kosztów remontowych czy konserwacyjnych.

Rodzaje kosztorysów budowlanych

Możemy wyróżnić kilka rodzajów kosztorysów, które spełniają różne potrzeby.

• Kosztorys ofertowy to oferta przygotowana przez wykonawcę, która zawiera szczegółową kalkulację cen. Ten dokument jest kluczowy przed podpisaniem umowy na realizację planowanej inwestycji.
• Kosztorys inwestorski to kosztorys przygotowany przez samego inwestora lub przez specjalistyczną firmę na jego zlecenie. Jego celem jest określenie przybliżonych kosztów robót budowlanych. Tworzony jest na podstawie dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej budynku, jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych.
• Kosztorys zamienny to dokument, który często zastępuje kosztorys ofertowy. Niemożliwe jest jednak wykorzystanie go do wyceny robót, które już zostały uwzględnione w kosztorysie ofertowym. Kosztorys zamienny koncentruje się na dodatkowych pracach wynikających z modyfikacji dokumentacji projektowej, zmieniając ilości jednostek przedmiarowych robót w kosztorysie ofertowym.
• Kosztorys powykonawczy to dokument przygotowywany po zakończeniu robót, zwłaszcza w przypadku, gdy nie było wcześniejszego kosztorysu ofertowego. Wartość podana w kosztorysie powykonawczym jest ceną ostateczną i stanowi wynagrodzenie wykonawcy za wykonane prace. Tego typu kosztorysy są niezbędne w sytuacjach, gdy trudno było dokładnie określić zakres prac przed ich rozpoczęciem, na przykład w przypadku robót wykończeniowych. Dzięki nim można dokładnie odzwierciedlić rzeczywiste koszty inwestycji.

Finalny rodzaj oraz właściwe przygotowanie kosztorysu powinny być ściśle powiązane z jego celem.

Co obejmuje kosztorys prac budowlanych?

Co może obejmować nasz kosztorys? Wymieniamy kilka kategorii, które mogą być przydatne w przygotowaniu własnego kosztorysu budowy.

• fundamenty: tutaj warto ująć wszystkie koszty związane z wykopaniem odpowiednich zagłębień, wybranych fundamentów, koszty izolacji, płyty, jeśli ją wybraliśmy, koszty podsypki, a także wszelkie roboty z tym związane oraz czas trwania układania fundamentów.
• ściany nośne, czyli wszelkie niezbędne materiały potrzebne do ich wykonania wraz z kosztami nadproży.
• ściany działowe, po obliczeniu całkowitej powierzchni możemy określić cenę materiałów i robocizny. Jeśli masz problemy z wyróżnieniem różnych rodzajów powierzchni, podpowiedzi znajdziesz w artykule o powierzchni całkowitej zabudowy.
• kominy i wentylacja, czyli wszelkie koszty związane z konstrukcją kominową (wraz z wykończeniem) oraz wentylacyjną,
• strop wraz ze wszystkimi wieńcami, słupami i podciągami,
• elewacja zewnętrzna,
• dach, czyli więźba dachowa, poszycie dachu oraz pokrycie dachu,
• stolarka zewnętrzna (drzwi, okna),
• koszty związane z wykończeniem wnętrza, takie jak posadzka, tynkowanie, parapety, instalacje elektryczne, grzewcze i wodno-kanalizacyjne.

Są to tylko niektóre i wymienione bardzo ogólnie rodzaje kosztów w naszym kosztorysie. W zależności od wybranej technologii może być tego znacznie więcej. Koszt wykonania kosztorysu wynosi ok. 1500 zł i więcej, także decyzja czy chcesz poświęcić czas, czy więcej wydać należy do Ciebie.

Energooszczędna technologia IZODOM

Wybór energooszczędnej technologii IZODOM może znacznie wpłynąć na niektóre czynniki i kategorie kosztów w kosztorysie.

• dzięki szybkości budowy zmniejszają się wszelkie koszty robocizny, praktycznie na każdym etapie. Sama płyta fundamentowa to zaledwie kilka dni, a cały dom może powstać w zaledwie kilka tygodni.
• początkowy koszt materiałów może być nieco wyższy niż w tradycyjnych metodach budownictwa np. w budowie domu murowanego. Patrząc jednak na wspomniany obmiar robót budowlanych, ten koszt jest szybko wyrównany, a nawet zniwelowany przez oszczędności na ogrzewaniu, pracach remontowych i konserwacji.
• prostota wszystkich elementów oraz unikalny system łączenia IZOClick® usprawnia i przyspiesza łączenie każdego elementu – od fundamentu, przez ścianę i strop po sam dach. Każdy z tych elementów jest ujęty w kosztorysie, a krótsze i łatwiejsze prace to m.in. niższe koszty robocizny, brak potrzeby prac specjalistycznych itp.
• nie ma konieczności wykonywania dodatkowej izolacji, co również obniża koszty.

Jak widać, już na etapie wyboru technologii możesz mieć duży wpływ na kosztorys budowlany. I nie tylko, ponieważ dom energooszczędny lub pasywny to oszczędności na lata.

Pierwszym krokiem do dobrze przygotowanego kosztorysu może być nasz przygotowany kalkulator budowy domu IZODOM.

Żródło i zdjęcia: Izodom 2000 Polska