Jak bezpiecznie kupić działkę pod budowę wymarzonego domu?

Strategiczna decyzja o zakupie nieruchomości pod budowę rodzinnego domu musi uwzględniać nie tylko odpowiadającą nam lokalizację, warunki najbliższego otoczenia i ukształtowanie terenu czy własności geotechniczne gruntu, ale przede wszystkim stan prawny działki oraz lokalne uregulowania decydujące o możliwości jakiejkolwiek budowy. Przewidziany pod budowę teren musi być wyłączony z użytkowania rolniczego, a charakter zabudowy odpowiadać miejscowym wymogom ustalonym w lokalnych przepisach. Najmniej kłopotliwa pod względem formalnym będzie budowa na obszarze objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), a najbardziej ryzykowny zakup działki rolnej bez ustalonych warunków zabudowy

Jak bezpiecznie kupić działkę pod budowę wymarzonego domu?

Bezpieczny zakup działki z MPZP

Zakup działki, która znajduje się na terenie objętym uchwalonym przez gminę lub miasto miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gwarantuje, że nie powinniśmy mieć żadnych problemów formalnych z rozpoczęciem budowy. Plan ten zawiera bowiem informacje o rodzaju dopuszczalnej zabudowy na tym terenie, wymaganej formy architektonicznej, wymiarach budynków i ich usytuowaniu na działce oraz szereg innych ustaleń, którym musi odpowiadać projekt przyszłego domu i zagospodarowania terenu nieruchomości.

Plan ten uwzględnia również istniejącą i planowaną infrastrukturę (sieci elektroenergetyczne, wodociągi, kanalizację, gaz) oraz układ komunikacyjny tego obszaru. Istotna informacja może być również planowany sposób użytkowania okolicznych terenów np. w postaci strefy przemysłowej lub terenów rekreacyjnych.

Przed zakupem takiej działki powinniśmy więc dokładnie zapoznać się z treścią tego planu(w urzędzie gminy lub na jej stronie internetowej), bo nie zawsze jego ustalenia będą zgodne z naszymi oczekiwaniami, choćby ze względu na wymaganą minimalną powierzchnię działki, co znacząco wpłynie na koszty inwestycji.

Można też wystąpić o wydanie wyciągu z tego planu, dzięki czemu będziemy mogli np. w konsultacji z architektem dobrać lub dostosować projekt domu do zawartych w nim wymagań. Przy jej zakupie jest ona najczęściej działką rolną z prawem do zabudowy, a jej przekształcenie w działkę budowlaną następuje przed złożeniem zawiadomienia o zamiarze budowy lub wystąpienia o pozwolenie na budowę.

Wymaga to złożenia wniosku o wyłączenie gruntu z użytkowania rolniczego i w większości przypadków jest to zabieg czysto formalny. Jednak na gruntach wyższych kategorii - klasy I-III b oraz glebach organicznych klasy IV-VI, jak i terenów leśnych. Wyłączenie tych powierzchni zużytkowania rolniczego lub leśnego skutkuje koniecznością poniesienia znacznych wydatków w postaci należności i opłat roczny, a dla terenów leśnych odpowiedniego odszkodowania za wycinkę drzewostanu.

Wysokość tych opłat określa starosta, a ich wysokość sięga nawet ponad 400 000 zł za hektar gruntów klasy I.

Należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych. Ustawaz dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, Dz. U. 1995 Nr 16 poz. 78., źródło: http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19950160078/U/D19950078Lj.pdf
Należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych. Ustawaz dnia 3 lutego 1995 r.
o ochronie gruntów rolnych i leśnych, Dz. U. 1995 Nr 16 poz. 78., źródło: http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19950160078/U/D19950078Lj.pdf

Przy budowie domu jednorodzinnego z tych opłat zwolniona jest powierzchnia działki do 500 m2, ale z kolei lokalne przepisy mogą dopuszcza budowę tylko na większej powierzchni. O takim zagrożeniu trzeba pamiętać przed zawarciem umowy kupna, gdyż obowiązek poniesienia wymaganych opłat pojawi się dopiero przy zgłaszaniu zamiaru budowy. W praktyce, problem tych dodatkowych, znacznych kosztów na terenach objętych MPZP występuje sporadycznie , gdyż gminy pod zabudowę zaplanowały przeznaczyć z reguły grunty rolne gorszych kategorii.

Zapisy MPZP pozwalają niekiedy na zakup po atrakcyjnej cenie działki budowlano-rolnej, jeśli zależy nam np. na uzyskaniu dużej powierzchni pod rekreacje. Umożliwi to korzystny podział geodezyjnym terenu, gdzie obszar „budowlany” (wg MPZP) na znacznej długości styka się gruntami rolnymi. Grunty te o powierzchni do 1 ha może nabyć osoba nie będąca rolnikiem i choć co prawda niczego tam nie pobuduje, to może uzyskać względnie tanio znaczną powierzchnię posiadłości przylegającą do własnych zabudowań.

Ryzykowny zakup działki bez MPZP

Zakup działki, która leży na terenie bez opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego niesie ryzyko, że nie będziemy mogli tam nic pobudować. Konieczne będzie bowiem uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, co połączone jest z koniecznością spełniania określonych wymagań dotyczących jej usytuowania, sąsiedztwa, dostępu do mediów. itd.

W przypadku gruntów rolnych zasadnicze znaczenie ma to czy działka znajduje się na terenie wiejskim, czy też w granicach administracyjnych miasta. Działki rolne na obszarze administracyjnym miast są bowiem wyłączone z części przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych i nie ma wymogu uzyskania tzw. odrolnienia, czyli zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnych.

Nie oznacza to jednak, że automatycznie stają się działkami budowlanymi, gdyż - gdy nie ma MPZP - o ich przeznaczeniu mogą zdecydować jedynie indywidualnie wydane warunki zabudowy. Podlegają też przepisom o wyłączeniu z użytkowania rolnego lub leśnego, co niekiedy po ich zakupie może generować wysokie opłaty.

Czy można działkę odrolnić?

Powszechnie używane pojęcie odrolnienia nie znajduje odzwierciedlenia w przepisach i w zasadzie odnosi się do dwóch niezależnych postępowań - o wydanie decyzji na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oraz o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej.

Formalności związane z ewentualna zmianą przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne zależą od klasy gleby i lokalizacji nieruchomości. Dla gruntów rolnych klasy I-IIIb oraz pochodzenia organicznego klasy IV-VI, zgodę na zmianę ich przeznaczenia w zasadzie wydaje minister rolnictwa z wyjątkiem obszarów o zwartej zabudowie spełniających określone w ustawie warunki, a w przypadku obszarów leśnych - marszałek województwa.

O zmianie przeznaczenia gruntów gorszych klas decyduje starosta, ale kryteria podjęcia takiej decyzji nie są jednoznacznie określone. Wniosek może złożyć właściciel gruntu uzasadniając go np. racjonalnym wykorzystaniem nieurodzajnych terenów. Nie można więc bez ryzyka kupić nieodrolnionej działki, bo w przypadku odmowy zmiany przeznaczenia niczego tam nie zbudujemy.

Kolejny próg w formalnościach - uzyskanie warunków zabudowy

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy, kto jest zainteresowany zakupem działki. Jeśli gmina przystąpiła do sporządzenia MPZP, ale nie został on jeszcze uchwalony, warto zapoznać się z tzw. studium planowania, które w przybliżeniu określi rodzaj przewidywanej zabudowy na interesującym nas terenie.

Niekiedy oferowane są działki z WZ wydanymi na właściciela, najczęściej rolnika. Przed zakupem takiej działki z ustalonymi warunkami zabudowy trzeba w gminie sprawdzić, czy międzyczasie nie został uchwalony MPZP, gdyż może on zmieniać wymagania zawarte w decyzji o WZ, która w tym momencie traci ważność. W przypadku tzw. działek siedliskowych, przeznaczonych pod zabudowę dla rolników nie uzyskamy natomiast przepisania warunków zabudowy, jeśli nie spełniamy tych wymagań.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy składa się w urzędzie gminy najczęściej na gotowym druku dołączając do niego m. in. mapę geodezyjną w skali 1:500 z zaznaczoną lokalizacją planowanej zabudowy oraz szkic i opis budynku z zaznaczeniem podstawowych wymiarów (szerokości elewacji frontowej, wysokości , liczby kondygnacji itp). Należy też podać przewidywane zapotrzebowanie na energię elektryczną, sposób zaopatrzenia w wodę i odprowadzenie ścieków.

Wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy będzie możliwe, jeśli spełnione będą łącznie następujące warunki:

- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

- teren ma dostęp do drogi publicznej;

- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu zaspakaja potrzeby inwestycji;

- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne

- decyzja będzie zgodna z innymi przepisami np. dotyczącymi ochrony środowiska.

Decyzja powinna być wydana wciągu 30 dni, a w sytuacjach bardzie skomplikowanych - w ciągu 60 dni. Wydanie decyzji może być zawieszone na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy albo do czasu uchwalenia MPZP, jeśli istnieje ustawowy obowiązek jego opracowania na danym terenie.

Jednak wójt ma obowiązek wydania decyzji, jeśli w ciągu 2 miesięcy od chwili zawieszenia rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania MPZP lub w okresie zawieszenia nie został on uchwalony. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest ważna do terminu określonego w tym dokumencie lub do czasu uchwalenia MPZP.

autor: Cezary Jankowski

opracowanie: Aleksander Rembisz

zdjęcia: budujemydom.pl, isap.sejm.gov.pl

Komentarze

FILMY OSTATNIO DODANE
Copyright © AVT 2020 Sklep AVT