Nowe przepisy prawa użytkowania wieczystego

Z punktu widzenia osób, które aktualnie korzystają z prawa do użytkowania wieczystego, prawdopodobnie najwięcej obaw i kontrowersji wzbudzają kwestie opłat.

W myśl aktualnych przepisów, umowę o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zwyczajowo zawiera się na okres 99 lat (z możliwością jej przedłużenia), podczas których uiszczana jest z tego tytułu rokroczna opłata w wysokości ustalanej przez właściciela gruntu.

Osoby, które z mocy nowego prawa staną się właścicielami gruntów, będą zobowiązane do uregulowania należności za przekształcenie prawa własności w formie rocznych rat przez okres 20 lat.

Dla użytkownika lokalu mieszkalnego niewątpliwym plusem w całej tej sytuacji jest skrócenie dożywotniej opłaty do zaledwie dwóch dekad, z dodatkową możliwością wcześniejszego spłacenia zobowiązania w zamian za ustalone prawem bonifikaty.

Wśród użytkowników wieczystych znajdziemy jednak, zarówno takie osoby, które za grunt płacą już od kilkudziesięciu lat, jak i takie, które robią to dopiero od niedawna.

– Ustawa postawi między tymi osobami znak równości – podkreśla Anna Kwaśny, szefowa Działu Sprzedaży Mieszkań w firmie OPG Property Professionals.

– Uzasadnionym byłoby więc rozważenie przez ustawodawcę możliwości przynajmniej częściowego zaliczenia wnoszonych opłat rocznych z tytułu dotychczasowego użytkowania wieczystego na poczet opłaty za przekształcenie lub ewentualnie uzależnienie od nich wysokości opłat za pozostały okres umowy użytkowania – dodaje.

Opłaty a nowe przepisy prawa użytkowania wieczystego

Liczne spekulacje budzi także kwestia bonifikat przysługujących osobom uiszczającym z góry pełną opłatę za przekształcenie. Każdy, kto postanowi zapłacić całą sumę jednorazowo w pierwszym roku, może liczyć na ulgę w wysokości 60%. W kolejnych latach liczba ta będzie obniżana stopniowo o kolejne 10%.

Póki co, wiadomo jedynie, że bonifikata obejmować będzie grunty należące do Skarbu Państwa. Osoby zamieszkujące budynki znajdujące się na gruntach komunalnych w tej sprawie będą zdane na decyzję gminy.

– Ponieważ wysokość opłat za przekształcenie zostanie ustalona według stanu na 1 stycznia 2019 roku, warto już teraz zastanowić się nad dodatkowym przepisem, który zapobiegłby możliwemu nieproporcjonalnemu podwyższeniu stawki przez jednostki samorządowe – proponuje Tomasz Jęczkowski, analityk rynku pierwotnego z biura sprzedaży osiedla ART MODERN w Łodzi.

Warto zastanowić się nad tym, jak w nowych realiach wyglądać będą ewentualne podwyżki opłat. Do tej pory gminy często aktualizowały cenniki nierównomiernie, skupiając się jedynie na części nieruchomości. W efekcie lokatorzy, mieszkający nawet w obrębie tego samego osiedla, płacili różne stawki, a gdy w końcu przychodziło do podwyżki, opłata nagle rosła kilku-, a czasem i kilkunastokrotnie.

W myśl nowych przepisów podmioty będące właścicielami gruntów nie będą mogły wprowadzać takich skokowych podwyżek, co należy uznać za dobre rozwiązanie.

Jeśli opłata za przekształcenie we własność wzrośnie, to tylko w oparciu o wskaźnik waloryzacji publikowany raz na 3 lata przez GUS, co powinno zapewnić względną stałość stawki.

Reakcje na rynku nieruchomości na nowe przepisy

Na nowe przepisy warto także spojrzeć okiem podmiotów działających na rynku nieruchomości – inwestorów, deweloperów czy wykonawców. W kontekście użytkowania wieczystego jedną z najczęściej podnoszonych kwestii było przeznaczenie gruntu.

Cel użytkowania wieczystego nie zawsze zostaje określony w umowie ustanawiającej to prawo, mogą pojawiać się dyskusje co do dopuszczalności przeprowadzenia inwestycji w danym kształcie. Zdaniem ekspertów nowe przepisy nie powinny ograniczać się jedynie do nieruchomości wykorzystywanych na cele mieszkalne.

– Przesłanki, którymi kieruje się ustawodawca w kontekście ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów, można z powodzeniem odnieść do nieruchomości handlowych czy usługowych – ocenia Michał Styś, szef firmy OPG Property Professionals.

Innym tematem, budzącym do dziś wiele dyskusji i wątpliwości, jest kwestia uprawnienia użytkowników wieczystych do dokonania podziału prawnego nieruchomości bez zgody właściciela. Do tej pory niejasna sytuacja prawna w tej materii często powodowała wydłużanie się inwestycji w czasie, a niekiedy wręcz zniechęcała deweloperów do podejmowania działań.

Nowa ustawa w dalszym ciągu nie reguluje zasad „przejścia”, to jest zgodności udziałów w prawie użytkowania wieczystego (które będą przekształcone w udziały w prawie własności) z udziałami w budynkowej nieruchomości wspólnej.

– W tym kontekście przydałaby się szczegółowa regulacja dotycząca ustalenia udziałów w całej nieruchomości objętej prawem własności lub współwłasności, powstałej z prawa użytkowania wieczystego lub współużytkowania wieczystego – podkreśla Michał Styś.

Pomoc specjalistów w zrozumieniu przepisów użytkowania wieczystego

Deweloperzy i inwestorzy, którzy w Polsce działają od lat, zdążyli już dobrze poznać specyficzną instytucję prawa polskiego, jakim jest użytkowanie wieczyste. Większość podmiotów operujących na rynku nieruchomości pojmuje to prawo w kategoriach właściwie tożsamych „standardowej” własności.

Takim przywilejem z reguły nie mogą się cieszyć inwestorzy i fundusze, pragnący zainwestować kapitał na rodzimym rynku nieruchomości. W poruszaniu się po meandrach polskiego prawa pomagają profesjonalni doradcy.

– Obsługujemy procesy inwestycyjne na każdym etapie ich życia – od wyboru i przygotowania działki, określenia najlepszej koncepcji zagospodarowania danej nieruchomości i pozyskania pozwoleń, poprzez nadzór nad projektem i kontrolę prac budowlanych, aż po komercjalizację i zarządzanie gotowym obiektem. Z naszą pomocą inwestorzy mogą mieć pewność, że ich projekty zmierzają w najlepszym możliwym kierunku – podsumowuje Michał Styś.

Autor: Mariusz Dudziński

Źródło i fot.: OPG Property Professionals