Formalności przed budową domu

Pierwszy etap rozpoczynający budowę domu to decyzja odnośnie lokalizacji i kupno działki. Drugi – to wszystkie formalności przed budową domu (pozwolenia i uzgodnienia), które inwestor musi uzyskać. Obecnie obowiązują nowe przepisy budowlane, umożliwiające szybsze przejście przez proces przygotowawczy do rozpoczęcia budowy domu jednorodzinnego.

Inwestor nie jest zobowiązany do uzyskania pozwolenia na budowę, musi jednak zamiar budowy domu zgłosić we właściwym urzędzie. Jednak, aby urząd nie sprzeciwił się naszym planom budowlanym, musimy do wniosku dołączyć niezbędne dokumenty.

Kupno działki - akt notarialny

Aby sfinalizować kupno działki, koniecznie musimy zawrzeć umowę ze sprzedawcą. Umowa powinna mieć formę aktu notarialnego. Posiadanie odpowiedniego tytułu prawnego do nieruchomości jest niezbędne na etapie zgłaszania budowy domu do urzędu. Zanim podpiszemy umowę, sprawdźmy, czy sprzedawca ma odpowiedni tytuł prawny do nieruchomości.

Dobrze jest także upewnić się, czy obowiązuje dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwiający budowę domu (nie na każdej bowiem nieruchomości będziemy mogli wybudować dom, o którym marzymy), czy nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej oraz czy nie ustawiono na niej obciążeń itd.

Warunki zabudowy

O możliwościach i warunkach zabudowy działki dowiemy się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w przypadku jego braku z warunków zabudowy dla konkretnej działki. W dokumentach tych zawarte są informacje dotyczące m.in. dopuszczalnej powierzchni zabudowy, kształtu bryły i dachu oraz wiele innych wymagań ustalonych przez samorząd.

Warto się z nimi zapoznać jeszcze przed zakupem interesującej nas nieruchomości – unikniemy oczekiwania na ten dokument i ewentualnego rozczarowania, gdy określone warunki zabudowy nam nie odpowiadają.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dostępny jest do wglądu w gminie, a czasami nawet również na jej stronie internetowej. Jeśli zakupiona przez nas działka ma status działki budowlanej, wystarczy, że w Wydziale Architektury miejscowego Urzędu Gminy złożymy wniosek o wypis z planu zagospodarowania przestrzennego.

Czas oczekiwania na stosowny dokument to kilka dni roboczych, chociaż może się zdarzyć, że uzyskamy go nawet w tym samym dniu.

Gdy brak planu zagospodarowania przestrzennego

Jeśli gmina nie ma ustalonego MPZP, musimy zwrócić się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu (wniosek składamy również w Wydziale Architektury). Wniosek może złożyć każda zainteresowana osoba (nie musi być to właściciel działki), określając rodzaj inwestycji i charakterystykę zabudowy.

Do wniosku o wydanie decyzji należy dołączyć: mapę sytuacyjno-wysokościową oraz wyrys i wypis z ewidencji z gruntów. Brak któregoś z dokumentów może uniemożliwić wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Komfortowym rozwiązaniem jest, gdy sprzedający nieruchomość uzyskał już warunki zabudowy, gdyż wtedy nie musimy się o nie starać – możemy przenieść tę decyzję na siebie.

Przeniesienia dokonuje organ, który decyzję wydał, na wniosek osoby zainteresowanej, za zgodą dotychczasowego adresata decyzji. Jedynym warunkiem jest przyjęcie wszystkich warunków zawartych w decyzji przez osobę, na której rzecz decyzja ma być przeniesiona.

Najczęściej decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, jednak może nastąpić jej wygaśnięcie z chwilą przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sprawdź, gdzie się budujesz

Na tym etapie warto również sprawdzić, czy i jakie inwestycje są planowane w najbliższym otoczeniu. Może się okazać, że w planach jest budowa trasy szybkiego ruchu czy centrum handlowego.

Jeśli uchwalony jest MPZP informacje te powinny być w nim zawarte. W przeciwnym przypadku, interesujących nas informacji możemy poszukać na portalach internetowych, np. na oficjalnej stronie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad.

Pamiętaj o mediach

Zanim zdecydujemy się na konkretną działkę dobrze też sprawdzić dostępność mediów – czy będziemy mogli podłączyć się do sieci wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej itp. W przeciwnym przypadku będziemy zmuszeni do budowy studni czy szamba – elementy te powinny znaleźć się w projekcie budowlanym.

Wybór projektu domu

Wiedząc, jakie są warunki zabudowy działki i dysponując odpowiednimi dokumentami, przystępujemy do wyboru projektu, chociaż zapewne już dawno mamy sprecyzowane plany. Możemy zdecydować się na kupno gotowego, powtarzalnego projektu lub zamówić indywidualny u uprawnionego architekta.

Zazwyczaj projekt gotowy jest tańszy od indywidulanego, jednak w jego przypadku musimy liczyć się z kosztem adaptacji do warunków istniejących na naszej działce. Pamiętajmy, aby przed zakupem projektu gotowego sprawdzić, czy odpowiada on warunkom zabudowy.

Ile kosztuje projekt domu?

Koszt wykonania projektu indywidulanego waha się od kilku do kilkunastu tysięcy. Zależy on od stopnia skomplikowania konstrukcji domu, zawartej w nim dokumentacji oraz renomy projektanta.

Projekt składa się z kilku części i aby zgłoszenie budowy nie zostało odrzucone, musi być szczegółowo opracowany – najważniejsze jest opracowanie części wykonawczej, szczególnie gdy zastosowano nietypowe rozwiązania.

Projekt gotowy najczęściej zawiera już dość dokładną dokumentację, która jest wystarczająca do bezproblemowego prowadzenia robót budowlanych. Można też w nim dokonywać pewnych zmian w zakresie określonym przez autora projektu, odpowiedni zapis znajduje się w dokumentacji projektowej.

Aby nasze zgłoszenie budowy było kompletne, do projektu architektoniczno-budowlanego musimy dołączyć plan zagospodarowania działki, określający usytuowanie budynku, dróg dojazdowych, zieleni, szamba, studni itd.

Sporządza się go na mapie do celów projektowych, którą wykonuje uprawniony geodeta w skali 1:500. Jeśli zdecydowaliśmy się na projekt indywidualny, taki plan wykonana architekt, natomiast w przypadku projektu gotowego możemy zlecić jego wykonanie architektowi adaptującemu projekt.

Zgłoszenie budowy domu

Zamiar budowy domu zgłaszamy w Wydziale Architektury Starostwa Powiatowego. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć:

• cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczenie osoby wykonującej projekt budowlany, że jest członkiem właściwej izby samorządu (np. izby architektów), aktualnym na dzień opracowania projektu,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego),
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Składana przez nas dokumentacja powinna być wstępnie zweryfikowana w biurze podawczym w celu sprawdzenia, czy wszystkie załączniki znajdują się w niej.

Od dnia zgłoszenia organ administracji ma 30 dni, w ciągu których może wnieść sprzeciw i wezwać nas do uzupełnienia braków. Ważne jest, aby dokonać tego w terminie wskazanym, gdyż niedopełnienie wezwania spowoduje wniesienie sprzeciwu.

Jeśli organ administracyjny nie wniósł sprzeciwu (jest to tzw. "milcząca zgoda"), możemy rozpocząć roboty budowlane. Przedtem jednak musimy odebrać z urzędu ostemplowany projekt budowlany oraz dziennik budowy.

Pamiętajmy, że budowę domu należy rozpocząć w ciągu 3 lat od zgłoszenia budowy – po tym czasie „milcząca zgoda” traci moc.

źródło: Budmat

fot. otwierająca: Pixels