2020-07-24 08:57:08 
- Co musimy sprawdzić przed zakupem domu?
- Dlaczego warto odbyć wizytę na działce?
- Jak sprawdzić zaawansowanie robót?
Co musimy sprawdzić przed zakupem?
Oferowane nieruchomości mogą obejmować budynki w różnym stanie zaawansowania, a wydane na ich budowę decyzje najczęściej pochodzą z różnych okresów unormowań prawnych oraz wymagań technicznych. Podstawowym dokumentem umożliwiającym rozpoczęcie budowy, przed rokiem 2015 było prawomocne pozwolenie na budowę, wydane przez miejscowe starostwo.
Po tym terminie, dla określonych budynków spełniających wymagania ustawowe (np. domy jednorodzinne), budowę można było rozpocząć po złożeniu w starostwie jedynie zgłoszenia. Jeśli w ciągu 3 tygodni urząd nie zgłosił sprzeciwu można było przystąpić do prac budowlanych, jednak w przypadku budowy domu jednorodzinnego, pod warunkiem zgłoszenia tego w powiatowym Inspektoracie Budowlanym.
W praktyce obie formy zezwalające na budowę (pozwolenie lub zgłoszenie) takiego domu, pod względem wymagań formalnych niewiele się różnią i w obu wariantach konieczne jest zatrudnienie kierownika budowy oraz prowadzenie dziennika budowy. Przy zakupie działki z rozpoczętą już budową musimy sprawdzić:
- Pozwolenie na budowę - jest podstawowym dokumentem zezwalającym na budowę określonego w nim obiektu. Równorzędnym dokumentem będzie też potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia przez starostwo. Stan formalny budowy „na zgłoszenie" można też sprawdzić na stronie - Biuletynu Informacji Publicznej określonego starostwa.
Pozwolenie na budowę ważne jest przez okres 2 lub 3 lat (zależnie od daty jego wystawienia - wzmianka o tym znajduje się w treści pozwolenia) licząc od daty wydania do rozpoczęcia robót. Również przerwy w prowadzeniu prac budowlanych nie mogą być dłuższe niż 3 lata - po tych terminach pozwolenie traci ważność. W przypadku zgłoszenia jego ważność do rozpoczęcia inwestycji wynosi również 3 lata, ale bez ograniczenia czasowego przerw w prowadzeniu robót.
- Dziennik budowy - zawiera termin rozpoczęcia robót oraz opisuje kolejne ich etapy. Formalnie, przy budowie na podstawie pozwolenia istotne będzie dotrzymaniu terminów jego ważności, na podstawie dat wpisów określonych robót. Przekroczenie okresu 3-letniej przerwy może przysporzyć problemów administracyjnych przy kontynuowaniu inwestycji.
W skrajnie niekorzystnej sytuacji będziemy musieli wystąpić o wydanie nowego pozwolenia lub dokonać zgłoszenia, a może spotkać się to ze sprzeciwem urzędu jeśli np. zmienione zostały plany zagospodarowania przestrzennego, przewidujące inne wykorzystanie tego terenu. Pozwolenie spełniające warunki ważności można będzie przepisać na nowego właściciela.
Wniosek taki składa się w starostwie, przy czym konieczna będzie zgoda osoby, na którą wystawiono pozwolenie, złożenie oświadczenia o przyjęciu w całości warunków zawartych w pozwoleniu i prawie do dysponowania nieruchomością. Po spełnieniu powyższych warunki urząd nie może odmówić przepisania pozwolenia, jeśli wydane było na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania i nie dotyczy zabudowy zagrodowej. Problemy mogą natomiast wystąpić, jeśli poprzednie pozwolenie wydano na podstawie warunków zabudowy lub dotyczy tzw. siedliska.
W pierwszy przypadku urząd może żądać przedstawienia warunków zabudowy wydanej przez gminę na rzecz osoby starającej się o przepisanie pozwolenia. W większości przypadków będzie to tylko dodatkowa formalność, ale gdy są to grunty rolne należy spodziewać się poważnych komplikacji. Podobny problem wystąpi w sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza na danym terenie jedynie zabudowę siedliskową, związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
Grunty rolne pod zabudowę siedliskową nie są bowiem gruntami budowlanymi w rozumieniu przepisów o ochronie gruntów rolnych. Dlatego kupując dom w stanie surowym powinniśmy również zapoznać się z MPZP lub WZ i ZT dla tej nieruchomości, gdyż oprócz wymogów formalnych związanych z pozwoleniem na budowę, dowiemy się czy możliwe będą jakieś zmiany z zagospodarowaniu działki np. dostawienie garażu, budowa przydomowej oczyszczalni ścieków lub modyfikacje projektu domu. W przypadku istnienia MPZP dowiemy się też, jakie zmiany mogą pojawić się w sąsiedztwie działki, czy w pobliżu nie jest planowane np. utworzenie strefy przemysłowej, budowa uciążliwej drogi.
Oprócz wymienionych dokumentów powinniśmy również zapoznać się z stanem formalności związanych z przyłączeniami mediów. Nie zawsze do budowy jest doprowadzony prąd, a realizacja przyłącza może nastąpić nawet za kilka lat. Jeśli dotychczasowy właściciel dysponuje jedynie tzw. promesą przyłączeniową, powinniśmy w rejonie energetycznym uzyskać przynajmniej warunki przyłączeniowe, które określa wymagania, jakie musi spełniać przyłącze - problemem będzie np. budowa kilkusetmetrowego odcinka na własny koszt.
Podobna sytuacja może wystąpić w przypadku innych mediów, ale w tym przypadku można zastosować rozwiązania zastępcze wykonując własne ujęcie wody, czy zbiornik na nieczystości płynne.
Wizyta na działce
Przed sfinalizowaniem zakupu powinniśmy nie tylko obejrzeć działkę i wznoszony budynek, ale również sprawdzić czy jest on stawiany zgodnie z projektem i sztuką budowlaną. Warto też skontaktować się z kierownikiem budowy, który powinien udzielić wyjaśnień dotyczących sposobu prowadzenia robót oraz użytych materiałów.
Formalnie odpowiada on za prawidłowość wykonanej pracy pod względem zgodności z projektem, do czasu ewentualnego jego wymienienia, po przepisaniu pozwolenia na budowę. Powinniśmy również sprawdzić zgodność z planem zagospodarowania działki, aby uniknąć późniejszych problemów, zwłaszcza pod względem umiejscowienia w odpowiednich odległościach od granicy działki i zgodnie z linią zabudowy.
Wymiary te podane są na planie zagospodarowania nieruchomości dołączonym do projektu budynku. Sprawdzamy również odległości od istniejących już obiektów - studni, szamba czy innych budowli zaznaczonych na planie. Zmierzmy zewnętrzny obrys domu, a także wysokość, kąt i kształt dachu.
Parametry te są bowiem istotne przy ocenie zgodności budynku z projektem i w razie znacznych odchyleń (powyżej 2% wartości projektowej) mogą spowodować wstrzymanie robót. Powinniśmy tez porównać stan rzeczywisty z wymaganiami nie tylko projektu, ale również MPZP lub warunkami zabudowy.
Niewielkie z pozoru odstępstwo od projektu dotyczące np. pokrycia dachu gontem bitumicznym zamiast dachówką (jak przyjęto w projekcie), może spowodować konieczność jego wymiany jeśli w MPZP lub warunkach zabudowy wyraźnie określono rodzaj wymaganego pokrycia dachowego.
Zaawansowanie robót
Sprawdzając stan techniczny domu musimy zwrócić uwagę przede wszystkim na te elementy budynku, których ewentualne poprawienie będzie niemal niemożliwe lub związane z dużymi wydatkami. Ponieważ stan zaawansowania robót może być różny - od fundamentów, surowych murów z prowizorycznym pokryciem po niemal wykończony budynek - zakres kontroli trzeba dostosować odpowiednio do sytuacji.
Generalnie łatwiej będzie wykryć poważniejsze usterki, gdy dom jest w początkowym stadium budowy. Trzeba również uwzględnić czas w jakim prowadzone były prace. Stojąca przez kilka lat konstrukcja, bez należytego zabezpieczenia może ulec poważnym uszkodzeniom, głównie na skutek oddziaływania wody i mrozu. Oczywiście nie będziemy w stanie sprawdzić robót podlegających zakryciu (izolacji fundamentów, zbrojenia), ale pewne objawy mogą wskazywać na ich niewłaściwe wykonanie.
Autor: Redakcja BudownicwaB2B
Opracowanie: Klaudia Tomaszewska
Zdjęcie otwierające: czeski (forum.budujemydom.pl)
Komentarze