2024-08-26 09:06:53 
Na rynku nieruchomości popyt wciąż przewyższa podaż. Dodatkowo brakuje wszechstronnych badań, które ukazywałyby rzeczywistą skalę niedoboru lokali mieszkalnych.
Według Adama Czerniaka z Polityki Insight, rozwiązanie problemów mieszkaniowych wymaga złożonych działań na różnych poziomach, skierowanych do różnych grup na rynku.
– Badania pokazują, że i 10, i 20 lat temu ponad 80 proc. Polek i Polaków chciało mieszkać w mieszkaniach na własność, a jedynie 3, 4, czasem 2 proc., czyli w granicach marginesu błędu statystycznego, chciałoby mieszkać w mieszkaniu na wynajem. Pozostali mają co do tego ambiwalentny stosunek – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes dr hab. Adam Czerniak, profesor Szkoły Głównej Handlowej, dyrektor ds. badań w Polityce Insight.
– Ten odsetek w zasadzie w ciągu ostatnich 10–20 lat się nie zmienił. Większy udział tych, którzy preferowaliby najem albo przynajmniej tych, którzy nie są zdecydowanymi zwolennikami mieszkania w mieszkaniu własnościowym, jest wśród osób młodych w grupie wiekowej 25–34 lata. Natomiast w miarę, jak osoby te dorastają, zakładają własne rodziny, mają dzieci, to wtedy zmieniają się także ich preferencje i decydują się wtedy częściej, żeby kupić mieszkanie własnościowe.
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego z spisu powszechnego w 2021 roku, spośród prawie 13,5 miliona mieszkań z ustalonym właścicielem, 76,3 proc. należało do osób fizycznych, a kolejne 13,4 proc. stanowiły mieszkania własnościowe w spółdzielniach mieszkaniowych.
Z badania ARC Rynek i Opinia przeprowadzonego dla fundacji Habitat for Humanity Poland w 2023 roku wynika, że 27 proc. Polaków wskazuje brak mieszkania lub złe warunki mieszkaniowe jako jedne z największych problemów.
Wyniki badania pokazują, że w odczuciu osób mieszkających w Polsce sytuacja mieszkaniowa się nie poprawia, co dotyczy zarówno Polaków, jak i osób z Ukrainy.
Co więcej, w ciągu ostatnich dwóch lat 23 proc. Polaków odnotowało pogorszenie warunków mieszkaniowych, co jest ponad dwukrotnie wyższym odsetkiem niż ten dotyczący poprawy sytuacji.
– W Polsce nie ma dobrych danych ani badań pokazujących, ile brakuje nam mieszkań. Większość statystyk bazuje na oszacowaniach na poziomie całego kraju. Liczymy, ile mamy gospodarstw domowych, ile mamy nieruchomości mieszkaniowych, zestawiamy te dwie liczby ze sobą i wtedy pokazujemy, ile mieszkań nam brakuje – wskazuje dr hab. Adam Czerniak.
– Natomiast żeby porządnie oszacować niedobory mieszkaniowe, musimy wiedzieć, gdzie mieszkań brakuje, a to są zwykle duże miasta, jakich mieszkań nam brakuje, bo kawalerka w Gliwicach nie zaspokoi potrzeby mieszkaniowej trzyosobowej rodziny z Trójmiasta, i w jakiej cenie te nieruchomości mieszkaniowe są. Dopiero jeżeli te trzy parametry weźmiemy pod uwagę, czyli właśnie lokalizacja, powierzchnia oraz koszt użytkowania danej nieruchomości, dopiero wtedy jesteśmy w stanie oszacować, ile mieszkań w Polsce nam faktycznie brakuje, a takich badań nie było dotychczas.
Jak zauważa, pomimo wybudowania w Polsce ponad miliona mieszkań własnościowych w ostatniej dekadzie, sytuacja mieszkaniowa nie uległa znaczącej poprawie.
– Zdecydowana większość nowo wybudowanych mieszkań trafiała do osób, które już miały mieszkanie własnościowe, często były to drugie domy, apartamenty wakacyjne w górach czy nad morzem – wyjaśnia profesor SGH.
– Świadczy o tym chociażby miernik luki czynszowej – odsetek gospodarstw domowych, które znajdują się w luce czynszowej, wynosi obecnie około 35 proc., podczas gdy dekadę wcześniej było to 40 proc., a sytuacja tych gospodarstw domowych poprawiła się tylko dlatego, że część gospodarstw domowych, zwłaszcza tych starszych, zmniejszała się liczebnie.
Z raportu Habitat for Humanity wynika, że ponad 25 proc. Polek i Polaków uważa, że znajduje się w tzw. „luce czynszowej”.
Oznacza to, że zarabiają zbyt mało, aby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku komercyjnym, czy to przez zakup mieszkania, czy wynajem, a jednocześnie zbyt dużo, aby kwalifikować się do wsparcia państwowego w postaci mieszkania komunalnego lub lokalu z towarzystwa budownictwa społecznego.
Z danych Eurostatu przytoczonych w raporcie wynika, że osoby mieszkające w Polsce wydają średnio prawie 18 proc. swoich dochodów na koszty związane z mieszkaniem.
Dodatkowo 24 proc. Polek i Polaków oraz 47 proc. Ukraińców i Ukrainek przeznacza na ten cel ponad 40 proc. swojego dochodu.
– Rozwiązanie problemów mieszkaniowych Polaków wymaga bardzo kompleksowych, zróżnicowanych działań na wielu poziomach, bo należy zarówno troszczyć się o osoby, które mają bardzo niskie dochody, które nie są w żaden sposób w stanie sobie samodzielnie pomóc z zaspokojeniem potrzeby mieszkaniowej, dostarczając mieszkań pod najem socjalny. Trzeba się zająć osobami, które wpadają w lukę czynszową – do nich trzeba dostosować osobne programy – postuluje dyrektor ds. badań Polityki Insight.
– Trzeba się zająć w końcu podażą mieszkań typowo komercyjnych, żeby ona szybko reagowała na zmiany cen – żeby w momencie, w którym mamy boom popytowy, podaż nadąża za wzrostem popytu, a także uelastycznić rynek wtórny, żeby ludzie, którzy mają dwie albo trzy nieruchomości w sytuacji, w której ceny idą do góry, chętniej tę nieruchomość sprzedawali osobom, które w danym momencie jej poszukują.
Ekspert zwraca uwagę, że dotychczasowa polityka rządu koncentrowała się na programach, które były łatwe do zrozumienia dla wyborców, szybko wdrażane, ale często mało skuteczne.
Przykładem niewłaściwego podejścia jest program Bezpieczny Kredyt 2 proc., wprowadzony w momencie, gdy podaż mieszkań była bardzo niska. Program został wdrożony tak szybko, że zarówno kupujący, jak i sprzedający nie mieli czasu na odpowiednie przygotowanie.
Dodatkowo na złożenie wniosku przewidziano jedynie pół roku, a ze względu na brak ograniczeń liczba chętnych była ogromna. To spowodowało gwałtowny wzrost popytu w większości polskich miast, co z kolei doprowadziło do szybkiego wzrostu cen mieszkań.
– Polska stała się w 2023 roku krajem, gdzie ceny mieszkań rosły najszybciej w całej Unii Europejskiej, a to był przede wszystkim skutek programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. – podkreśla dr hab. Adam Czerniak.
Z raportu Narodowego Banku Polskiego wynika, że w pierwszym kwartale 2024 roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły w Warszawie o ponad 24 proc. w porównaniu do roku poprzedniego.
W sześciu innych dużych miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) ceny wzrosły średnio o prawie 10 proc. Na rynku wtórnym wzrosty były nieco łagodniejsze w stolicy (10 proc.), ale w pozostałych dużych miastach przekroczyły 15 proc.
Podobnie trudną sytuację odczuli mieszkańcy miast takich jak Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra, gdzie ceny nowych mieszkań wzrosły średnio o 17,5 proc., a na rynku wtórnym – o niemal 14,5 proc.
Według Eurostatu, ceny domów w Polsce rosły najszybciej spośród wszystkich krajów UE, osiągając 18 proc. wzrostu między pierwszym kwartałem 2023 a pierwszym kwartałem 2024 roku.
Dwucyfrowy wzrost cen odnotowano także w Bułgarii (16 proc.). Nawet po zakończeniu programu ceny nadal szybko rosły – w porównaniu do czwartego kwartału 2023 roku wzrost wyniósł 4,3 proc., co plasowało Polskę na trzecim miejscu w UE, za Bułgarią i Węgrami.
– Nowo projektowane przez rząd rozwiązania, takie jak proponowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii program dopłat do kredytów, są nieco bardziej przemyślane i obwarowane dużo większą liczbą ograniczeń, a zatem jego skutki nie powinny być aż tak drastyczne, jak to było w przypadku programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. – ocenia dr hab. Adam Czerniak.
– Natomiast kluczowe jest, aby program dopłat do kredytów nie był jedynym programem, który ten rząd ma do zaoferowania, żeby razem z nim szły kolejne pomysły, w tym na rozwój społecznego budownictwa czynszowego, na zwiększenie elastyczności podaży, w tym na reformę dodatków mieszkaniowych oraz zagwarantowania, aby reforma planowania przestrzennego, która za moment wejdzie w życie, była efektywna i nie ograniczyła możliwości powstawania nowych budynków, zwłaszcza w dużych miastach.
Źródło: Newseria Biznes
Opracowanie: BudownictwoB2B.pl
Fot. otwierająca: Adobe Stock
Komentarze