Niedługo wejdzie w życie "Ustawa Deweloperska"

Nowy akt prawny jest ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która wejdzie w życie 29 kwietnia 2012 r. Zmianie ulegnie ryzyko ponoszone przez klienta w przypadku nieukończenia inwestycji deweloperskiej.

Czym jest "Ustawa Deweloperska"?

Celem ustawy jest regulacja zasad ochrony praw osób nabywających mieszkanie czy też dom, wobec których deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności owej nieruchomości. Jak dotąd praktycznie każdy deweloper mógł w niemal dowolny sposób prowadzić budowę, finansowanie, sprzedaż i przekazywanie własności lokali na nabywców. Od kwietnia działania te będą musiały przebiegać zgodnie z prawnie określonymi zasadami.

Zwiększenie bezpieczeństwa transakcji

Wejście w życie "Ustawy Deweloperskiej" wprowadzi ład i porządek na rynku nieruchomości. Pierwszym i najprawdopodobniej najważniejszym nakazem narzucanym deweloperom jest konieczność zapewnienia klientom co najmniej jednego środka ochrony, wybranego spośród 4 wymienianych:

• zamknięty rachunek powierniczy;
• otwarty rachunek powierniczy oraz gwarancję ubezpieczeniową;
• otwarty rachunek powierniczy;
• otwarty rachunek powierniczy oraz gwarancję bankową.

Po wprowadzeniu ustawy prawdopodobieństwo niewypłacalności dewelopera lub braku pieniędzy na kontynuowanie budowy gwałtownie się zmniejszy. Dzięki zabezpieczeniu deweloper otrzyma pieniądze dopiero po zakończeniu inwestycji lub w ratach, w trakcie realizacji inwestycji. W przypadku plajty dewelopera pieniądze klientów będą tworzyć oddzielną masę majątkową, z której w pierwszej kolejności opłacani będą nabywcy.

"Rachunki powiernicze będą zabezpieczeniem dla funduszy nabywców. Dzięki kontroli ze strony banków będą oni mieli pewność, iż ich pieniądze przeznaczane są wyłącznie na cele związane z ukończeniem inwestycji", mówi Grzegorz Grzyb, prezes TBS Wawel Service.

Umowy w formie aktu notarialnego

Kolejną zmianą jest wymóg zawarcia umowy przedwstępnej z nabywcą w formie aktu notarialnego. "Ustawa Deweloperska" proponuje uregulowanie treści umowy, określając prawa i obowiązki obydwu stron transakcji.

"Do tej pory klienci, między innymi ze względów finansowych, decydowali się na zawieranie umów przedwstępnych w formie zwykłej pisemnej, która w świetle prawa zapewnia niski poziom bezpieczeństwa nabywcom, teraz sytuacja się zmieni. Zawieranie umów z deweloperami w formie aktu notarialnego stanowi dodatkowe zabezpieczenie", tłumaczy Marlena Czarnocka, prawnik w firmie Wawel Service.

Przed podpisaniem umowy deweloper będzie miał obowiązek przedstawić nabywcy prospekt informacyjny zawierający m.in. harmonogram prac, koszty realizacji, rzuty kondygnacji z zaznaczeniem konkretnego lokalu, plan zabudowy najbliższej okolicy oraz informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej. Dane z prospektu będą miały charakter wiążący - inny niż dane z folderów reklamowych, które prezentują dane na temat inwestycji bez żadnych konsekwencji.

Inne aspekty wynikające z "Ustawy Deweloperskiej"

Wymóg prowadzenia rachunków powierniczych ograniczy zjawisko finansowania budowy tylko z wpłat kupujących, a to odmieni oblicze rynku deweloperskiego w Polsce. Taka sytuacja może oznaczać problemy dla małych przedsiębiorstw, które nie posiadają własnego kapitału, a mają trudności z uzyskaniem wsparcia w postaci kredytu bankowego.

"Kondycja wielu mniejszych firm deweloperskich bez wątpienia ulegnie zmianie po wprowadzeniu nowych zapisów prawnych. Banki zapewne będą dużo bardziej ostrożne w zakresie finansowania projektów w których inwestor nie może się poszczycić zbyt bogata historią, a to z kolei spowoduje, iż na rynku zmniejszy się podaż. Można się także pokusić o stwierdzenie, iż w perspektywie kilku kolejnych lat, na rynku prym będą wiodły największe firmy, o ugruntowanej i stabilnej sytuacji finansowej", mówi Piotr Kijanka, dyrektor Działu Sprzedaży Wawel Service.

Konieczność posiadania gwarancji bankowych zwiększa jednak koszty, ponieważ jest ona udzielana na takich samych warunkach jak kredyt. Wzrost kosztów będzie ostatecznie zawarty w cenie nieruchomości. "Specjaliści szacują, iż ceny mieszkań mogą wzrosnąć nawet o 10%. Jednak z doświadczenia wiemy, iż bezpieczeństwo transakcji bywa dla nabywców warte wyrzeczeń i poniesienia większych kosztów", mówi Grzegorz Grzyb.

Działanie zgodnie z ustawą pomoże deweloperom zwiększyć zaufanie nabywców. Część firm już na kilka miesięcy przed wejściem "Ustawy Deweloperskiej" w życie wprowadza w swojej działalności dobre praktyki.

źródło i zdjęcie: TBS Wawel Service