Remontowe dylematy - czyli od czego zacząć?

Ułożenie płytek w łazience, wymiana zniszczonej podłogi czy kapitalny remont całego domu wymagają odpowiednich przygotowań, aby pracę przebiegały sprawnie i bez poważniejszych problemów. Zanim do niego przystąpimy musimy nie tylko znaleźć wykonawcę i wybrać materiały, a czasem również spełnić wymagania formalne, zależne od zakresu i rodzaju przewidywanych robót.

Remontowe dylematy - czyli od czego zacząć?

Remont, modernizacja, czy rozbudowa 

Takie określenia pod względem formalnym, określające zupełnie różne zakresy robót budowlanych, wymagają odmiennej procedury formalnej pozwalającej na ich przeprowadzenie. Remontem, zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego są roboty polegające na odtworzeniu stanu poprzedniego, a przy jego prowadzeniu można wykorzystać materiały inne niż pierwotnie zastosowano. 

Przykładem może być zastąpienie rur uprzednio stalowych, rurami z tworzywa sztucznego, czy wymiana okien np. z PVC na nowe, o takich samych wymiarach. Termin „modernizacja" jest zdefiniowany w Prawie Budowlanym jako przebudowa polegająca na zmianie parametrów użytkowych i technicznych, która nie wpływa na istotne wymiary zewnętrzne budynku.

Rozbudowa domu
Na rozbudowę istniejącego już budynku również musimy otrzymać pozwolenie lub złożyć zgłoszenie. Fot. forum budujemydom.pl

Do robót takich można zaliczyć np. wyburzenie lub dostawienie ścianek wewnętrznych, zmianę sposobu ogrzewania pomieszczeń. Na prowadzenie tego rodzaju prac niepotrzebne są z reguły żadne zezwolenia ani konieczność ich zgłoszenia.

Roboty budowlane zmieniające bryłę lub konstrukcję budynku kwalifikowane są jako przebudowa/rozbudowa zasadniczych elementów, i w przypadku domów jednorodzinnych, wymagają zgłoszenia lub nawet uzyskania pozwolenia na budowę.

Czy potrzebny jest projekt?

Przy kompleksowych pracach remontowych z pewnością przyda się projekt ułatwiający dobór odpowiedniego wyposażenia, jak też pozwoli nam uniknąć poważniejszych błędów. Może też być podstawą do wyceny planowanych robót, a jeśli decydujemy się na profesjonalną aranżację wnętrza, taki projekt może przygotować nam również architekt.

Jeśli zakres robót wymaga zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę, konieczna będzie pełna dokumentacja projektowa opracowana przez uprawnionego projektanta.

Wybór ekipy budowlanej 

Praktycznie możemy wybrać jedną z trzech form prowadzenia robót: zlecając prace „uniwersalnemu" rzemieślnikowi, wyspecjalizowanej firmie lub wykonawcy generalnemu, co z reguły decyduje nie tylko o kosztach robót, ale i ich jakości oraz terminowości.

Ekipa budowlana
Najważniejsze, aby dobrać rzetelną ekipę budowlaną do wykonywanych prac remontowych. Fot. Termalica

Roboty elektryczne i instalacja gazowa, muszą być wykonywane jedynie przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. Pamiętajmy też, że niektóre prace mogą wymagać zatrudnienia autoryzowanej firmy do montażu lub uruchomienia (np. wymiana okien, instalacja piecyka), od czego producent uzależnia udzielenie gwarancji na swój produkt.

Jaką umowę zawrzeć?

Umowa o roboty budowlane może być ustna lub pisemna, jednak ze względu na ewentualne dochodzenie swoich racji warto zawrzeć umowę na piśmie. Przy korzystaniu z usług większych firm remontowych, z reguły dysponują one gotowymi wzorami umów, ale przy ich zawieraniu trzeba bardzo dokładnie zapoznać się z treścią i przeanalizować, czy nie zawierają „haczyków" niekorzystnych dla zamawiającego.

W zawieranej umowie powinny znaleźć się przynajmniej zapisy ustalające:

  • zakres robót i formę rozliczenia należności,
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac,
  • warunki odbioru robót,
  • terminy i formę płatności,
  • warunki gwarancji na wykonane roboty,
  • kto ponosi koszty materiałów i ich dostawy, przy czym trzeba dokładnie określić miejsce ich dostarczenia,
  • warunki rozwiązania umowa.

Zawierana umowa może mieć charakter ryczałtowy lub kosztorysowy. Umowa ryczałtowa jest najprostszą formą rozliczenia kosztów robót, jednak niesie pewne ryzyko niedoszacowania, gdy w trakcie prac wystąpią niespodziewane utrudnienia. Szczególnie ważne jest, więc precyzyjne wyszczególnienie zakresu robót, z uwzględnieniem prac przygotowawczych i ostatecznego wykończenia.

Kwotę określoną w umowie uznaje się za ostateczną i jedynie wykonanie dodatkowych robót, nie objętych umową podlega odrębnej należności.

Umowa kosztorysowa może być określona na podstawie kosztorysu wstępnego lub powykonawczego. W tym wariancie konieczne będzie określenie kosztów jednostkowych dla poszczególnych robót np. ceny ułożenia 1 m² posadzki, a zmiana zakresu przeprowadzonych prac powoduje zwiększenie lub zmniejszenie należności, jeśli różni się on od przyjętych w umowie założeń. W końcowym rozliczeniu ujęte też będą nieuwzględnione wcześniej koszty koniecznych prac, których nie można było przewidzieć.

Dobór materiałów i technologii

Przy zakupie materiałów wykończeniowych skupiamy się głównie na wyborze odpowiadającego nam wzoru płytek podłogowych, czy parkietu, a mniejszą wagę przywiązujemy do dobrania odpowiednich materiałów pomocniczych, które bardzo często decydują o trwałości i kosztach ich ułożenia.

Najczęściej wybór zaprawy klejowej do mocowania płytek, materiałów izolacyjnych czy klejów powierzamy wykonawcom, którzy są przyzwyczajeni do stosowania konkretnych produktów przyjmując, że sprawdziły się one przy wcześniejszych pracach. Niemniej powinniśmy zwrócić uwagę na własności tych materiałów, czytając instrukcje ich użycia i zakres zastosowania na opakowaniu.

Prace wykończeniowe
Warto zwrócić uwagę jakich materiałów używa wykonawca, często nie są one właściwie dostosowane do optymalnej technologii. Fot. KAEM

Zdarza się, że wykonawca chce wykorzystać produkt nieodpowiedni do naszego niestandardowego zastosowania. Istotny jest też wybór optymalnej technologii prowadzenia robót, co wpływa nie tylko na ich jakość, ale np. uciążliwość dla mieszkańców czy czasochłonność, gdyż niektóre prace można przeprowadzić w różny sposób wykorzystując nowoczesne rozwiązania materiałowe.

Kolejność robót

Ustalenie, w jakiej kolejności będziemy prowadzili prace remontowe ma istotny wpływ nie tylko na ich czasochłonność, ale również ewentualny wzrost kosztów, jeśli zajdzie potrzeba przeróbek na wykończonych już ścianach czy podłogach lub ulegną one uszkodzeniu podczas prowadzenia kolejnych robót.

Jako ogólną zasadę można przyjąć, że w pierwszej kolejności prowadzimy roboty instalacyjne wymianę rur wodociągowych, kanalizacyjnych czy grzewczych – następnie prace przygotowawcze, takie jak wyrównanie ścian czy podłóg, a w końcowym etapie układanie płytek ściennych, posadzki czy malowanie.

Prace można prowadzić kolejno w poszczególnych pomieszczeniach lub kompleksowo w całym domu, jeśli możemy opuścić go na czas remontu. Jako ostatnie wykańczamy korytarze i przedpokoje, gdyż są najbardziej narażone na ewentualne uszkodzenia w trakcie prowadzenia robót w innych pomieszczeniach.

Jednak taki typowy harmonogram nie zawsze można zrealizować, choćby ze względu na zakres poszczególnych rodzajów prac, jak i organizację robót, bo często musimy dostosować się do terminów ustalonych z poszczególnymi wykonawcami.

Przerwy technologiczne

Wiele prac z użyciem określonych materiałów wymaga przestrzegania tzw. przerw technologicznych, koniecznych do ich stwardnienia czy wyschnięcia. Wykonawcy z chęci przyspieszenia prac często nie stosują się do tych zaleceń, co może negatywnie odbić się na jakości robót.

W efekcie np. zbyt wczesne przystąpienie do wypełniana spoin między płytkami prowadzi do przebarwienia fugi, a nałożenie kolejnej warstwy farby, zanim wyschnie poprzednia spowoduje pojawienie się smug, a nawet łuszczenie powłoki. Szczególną uwagę musimy zwrócić na przestrzeganie wymagań technologicznych przy układaniu parkietu.

Jeśli w ramach remontu wyrównywany był podkład podłogowy, przy użyciu zapraw, koniecznie musimy odczekać aż osiągnie on wymaganą wilgotność poniżej 2%, co trzeba sprawdzić specjalistycznym miernikiem. Skutki ułożenie drewnianej posadzki na niedostatecznie wysuszonym podłożu ujawnią się dopiero po pewnym czasie, w postaci szczelin między deszczułkami, a nawet odspojeniem parkietu od podłoża.

Podczas przerw technologicznych należy zadbać o dobrą wentylację pomieszczeń, co przyspiesza odprowadzenie wilgoci i oparów. Nie można jednak dopuszczać do przeciągów, gdyż zbyt intensywne osuszanie prowadzi do pojawienia się pęknięć w nieutwardzonej do końca zaprawie tynkarskiej, czy podkładzie podłogowym.

Unikajmy również prowadzenia pylących robót w sąsiednich pomieszczeniach, gdy obok świeżo malowane były ściany lub lakierowana podłoga. Kurz łatwo przenika nawet przez szczeliny w drzwiach, pozostawiając trwały osad na nieutwardzonych jeszcze powierzchniach.

Autor: Cezary Jankowski

Opracowanie: Klaudia Tomaszewska

Zdjęcie otwierające: fixly.blog

Komentarze

FILMY OSTATNIO DODANE