2023-09-22 10:38:36 
Działania takie pozwalają nie tylko zachować ciekawe architektonicznie budowle, ale również stworzyć unikalny klimat atrakcyjnego miejsca zlokalizowanego często w centrach dużych miast. Jednak opracowanie koniecznej dokumentacji architektoniczno- budowlanej, a także przeprowadzenie często niestandardowych robót jest trudnym wyzwaniem dla inwestorów, projektantów i wykonawców.
Wymagania formalne
Rewitalizacja obiektów napotyka szereg problemów prawnych wynikających m.in. z nieuregulowanych stosunków własności, wymagań ochrony konserwatorskiej jak również dostosowaniu parametrów technicznych do aktualnie obowiązujących norm.
W powszechnej opinii jako zabytki uznawane są nieruchomości powstałe przed 1945 rokiem, ale pod względem formalnym o takiej kwalifikacji decyduje ich wartość historyczna, o szczególne walory architektoniczne bądź jako reprezentacja stylu z określonej epoki i może obejmuje również obiekty budowane później np. w latach 50- tych czy 60- tych ubiegłego wieku. Nadzorem konserwatorskim objęta jest głównie bryła budynku, zatem jakiekolwiek zmiany w elewacji, stolarce okiennej czy dachu muszą uzyskać akceptację konserwatora.
Natomiast warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki poddawane rozbudowie, przebudowie lub zmianie przeznaczenia określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 2002 roku "W sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie" (tekst jednolity opublikowany w Dz.Ust. poz. 1225 z 2022 roku).
Dopuszcza ono przy takich modernizacjach spełnienie wymagań określonych w Prawie Budowlanym w inny sposób niż podany w powyższym rozporządzeniu.
"Stosownie do wskazań ekspertyzy technicznej właściwej jednostki badawczo-rozwojowej albo rzeczoznawcy budowlanego oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnionych z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej lub państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym, odpowiednio do przedmiotu tej ekspertyzy. Dla budynków i terenów wpisanych do rejestru zabytków lub obszarów objętych ochroną konserwatorską na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ekspertyza, podlega również uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków".
Jednak odstępstwo od wymagań określonych w Rozporządzeniu nie dotyczy charakterystyki energetycznej przebudowywanego budynku, jeśli jego powierzchnia użytkowa przekracza 1000 m2. Takie sformułowanie nie precyzuje czy wymóg dotyczy uzyskania dostatecznie niskiego wskaźnika zużycia energii pierwotnej Ep, czy również wymaganych ciepłochronności przegród, co w przypadku obiektów zabytkowych będzie często niemożliwe, ze względy na wymóg zachowania oryginalnej formy elewacji.
W efekcie, dla inwestorów podejmujących się rewitalizacji starych budynków jest to poważne wyzwanie zarówno pod względem organizacyjno-formalnym jak i technicznym, gdyż często konieczne jest zastosowanie nowatorskich technologii przy przebudowie takich budynków.
W porównaniu ze "zwykłym" budynkiem użytkowym czy mieszkalnym proces przygotowania budowy trwać będzie znacznie dłużej, a koszty z reguły znacznie przekraczają wartość nowej inwestycji prowadzonej od podstaw o podobnej powierzchni i kubaturze.
Niezbędne ekspertyzy
O możliwościach przystosowania budynku poprodukcyjnego, do użytkowania go w inny sposób np. jako obiekt handlowo-rozrywkowy, biurowy czy mieszkalny, decydujące znaczenie mają istniejące rozwiązania architektoniczno-konstrukcyjne i formalny zakres dopuszczalnej przebudowy.
Obiekty produkcyjne charakteryzowały się z reguły dużymi powierzchniami pomieszczeń , co ułatwia dowolne ich zagospodarowanie, ale istotne znaczenie ma także wielkość i rozmieszczenie okien. Kolejny krok to przeprowadzenie ekspertyz określających stan techniczny budynku oraz niezbędnych modyfikacji zapewniających stabilność jego konstrukcji.
Przede wszystkim ocenie podawana jest bryła budynku, gdyż modyfikacje wnętrza z reguły obejmuje całkowitą wymianę wszelkich instalacji oraz utworzenie nowych przegród czy ciągów komunikacyjnych dostosowanych do przeznaczenia obiektu.
Ocena konstrukcji nośnej
Konstrukcje budynków poprodukcyjnych zależą od pierwotnego przeznaczenia obiektu jak też i okresu kiedy były one wznoszone, ale najczęściej są to budowle murowane z pełnej cegły o grubości ścian dochodzących nawet do 1 m.
Pod względem stateczności, budynki te z reguły nie budzą zastrzeżeń, a nośność stropów pomieszczeń produkcyjnych i magazynowych najczęściej dostosowana była do przenoszenia dużych obciążeń, choć mogą one wymagać wzmocnienia, a nawet wymiany gdy np .nastąpiła znaczna korozja stalowych elementów nośnych.
Nowsze budynki poprodukcyjne wznoszone były głównie jako żelbetowe konstrukcje słupowo- płytowe ze stosunkowo lekkimi ścianami osłonowymi. Przy adaptacjach z reguły pozostawiany jest jedynie szkielet konstrukcyjny, a wszelkie przegrody zewnętrzne i wewnętrzne zostają usunięte.
Istotną sprawą jest sprawdzenie, czy w obiekcie nie występują zagrożenia chemiczne bądź promieniotwórcze, jeśli przy produkcji wykorzystywane były toksyczne substancje, które nawet po wielu latach od zaprzestania produkcji mogą stanowić zagrożenie dla przyszłych użytkowników
W takich sytuacjach konieczne będzie poddanie analizie chemicznej próbki materiału pobranego ze ścian, podłóg i stropów w celu określenia czy nie zawierają one np. metali ciężkich (rtęci, ołowiu, kadmu) lub innych substancji szkodliwych oraz poziomu promieniowania radioaktywnego.
W wielu obiektach problemem może być trwałe zawilgocenie ścian i podłóg powstałe w czasie użytkowania jak i na skutek długotrwałego zaniedbania w okresie poprodukcyjnym. Wilgoć w konstrukcji budynku może być również spowodowana brakiem lub zniszczeniem izolacji poziomej na wysokości gruntu i w takich sytuacjach konieczne będzie jej odtworzenie metodami chemicznymi, elektrochemicznymi lub przez mechaniczne wstawienie przepon izolacyjnych.
Elewacja
Obiekty objęte opieka konserwatorską powinny zachować swoją pierwotną formę zewnętrzną, zatem zależnie od stanu elewacji wymagać ona będzie oczyszczenia, naprawy i konserwacji lub w przypadku znacznych zniszczeń jej odtworzenia.
Wiele obiektów przemysłowych wykańczanych było cegłą elewacyjną z ryzalitami, boniami z tego samego materiału, a przywrócenie uprzedniej świetności może okazać się bardzo pracochłonne i kosztowne.
Elewacje takie eliminują też możliwość standardowego ocieplenia od zewnątrz, co wymaga znalezienia rozwiązań alternatywnych dla zapewnienia wymaganego poziomu parametrów charakterystyki energetycznej budynku np. utworzenie nowej, ceglanej elewacji osłaniającej termoizolację.
Ocena możliwości podziału przy planowaniu utworzenia pomieszczeń mieszkalnych
Budynki poprodukcyjne charakteryzują się dużą powierzchnią między podporami konstrukcyjnymi jak też znaczną wysokością kondygnacji. Ułatwia to podział na poszczególne mieszkania, a przy wysokości powyżej 5 m można realizować mieszkania dwupoziomowe.
Jednak możliwości utworzenia wydzielonych lokali czy pokoi hotelowych zdeterminowana jest lokalizacją okien, których kształt i wielkość nie zawsze odpowiadają wymaganiom mieszkalnym.
Trzeba też uwzględnić wymogi dla ścian międzymieszkaniowych, które powinny być budowane z materiałów o wysokim wskaźniku tłumienia dźwięków i tworzyć sztywną i ciężką przegrodę, co wymaga zapewnienia odpowiedniej wytrzymałości stropów.
Autor: Redakcja BudownicwaB2B
Opracowanie: Aleksander Rembisz
Zdjęcie główne: https://loft-de-girarda-zyrardow.booked.com.pl
Komentarze