2022-09-25 16:24:26 
Planując zakup takiego obiektu, musimy sprawdzić możliwości prowadzenia prac budowlanych zgodnych z naszymi oczekiwaniami i dokładnie, z udziałem rzeczoznawcy budowlanego sprawdzić stan techniczny budynku. Szczególnie staranne rozeznanie należy przeprowadzić w przypadku budowli, która może być objęta nadzorem konserwatorskim.
Pierwsze kroki - rozeznanie formalno-prawne
Zależnie od rodzaju i stanu budynku w ogólnym zarysie sprawdzenie szeregu dokumentów, zarówno po kątem uregulowań własnościowych, jak i budowlanych.
Generalnie stan prawny nieruchomości, będącej przedmiotem notarialnego aktu sprzedaży, sprawdza notariusz, ale już na etapie wstępnym powinniśmy sprawdzić zapisy w księdze wieczystej, uzyskać wypis z ewidencji gruntów i odpowiednio do rodzaju obiektu zapoznać się z dokumentami budowlanymi.
W przypadku obiektu użytkowanego wystarczy wypis w ewidencji, decyzja o wymiarze podatku czy zapis w KW. Więcej biurokratycznych wymagań trzeba sprawdzić przy zakupie niewykończonego budynku, a podstawowy zestaw dokumentów to pozwolenie na budowę lub potwierdzenie zgłoszenia, dziennik budowy, dokumentacja projektowa i geodezyjna, protokoły odbiorów instalacji (jeśli były montowane), umowy przyłączeniowe.
Szczególną uwagę należy zwrócić na zapis w pozwoleniu/zgłoszeniu o rodzaju dopuszczalnej zabudowy na terenie rolnym, zwłaszcza jeśli poprzednie pozwolenie wydano na podstawie warunków zabudowy (a nie MPZP) i dotyczy tzw. siedliska, jeśli dopuszcza na danym terenie jedynie taką zabudowę związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
Grunty rolne pod zabudową siedliskową nie są bowiem gruntami budowlanymi w rozumieniu przepisów, a przepisanie pozwolenia wymaga złożenia oświadczenia o dysponowaniu działką na cele budowlane, ale grunty rolne takiego statusu nie mają.
Korzystniejszą sytuację mają nieruchomości w granicach administracyjnych miast i choć formalnie są nadal gruntami rolnymi, to nie dotyczą ich przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, co eliminuje konieczność wystąpienia o ich odrolnienie.
Podobne problemy mogą dotyczyć obiektów niemieszkalnych - np. gospodarczych, produkcyjnych - które wymagają przystosowania do zamieszkania.
W praktyce postępowanie administracyjne przebiega podobnie jak przy ubieganiu się i pozwolenie na postawienie nowego budynku, a decydujący wpływ może mieć możliwość zmiany przeznaczenia takiego budynku wynikająca, np. z założeń urbanistycznych.
Dla inwestorów podejmujących się budowy loftów jest to więc poważne wyzwanie, zarówno pod względem organizacyjno-formalnym, jak i technicznym, gdyż często konieczne jest zastosowanie nowatorskich technologii przy przebudowie takich budynków. W porównaniu ze "zwykłym" budynkiem mieszkalnym proces przygotowania budowy trwać będzie znacznie dłużej, a koszty z reguły znacznie przekraczają wartość nowej inwestycji prowadzonej od podstaw o podobnej powierzchni i kubaturze.
Natomiast obiekty wzniesione przed 1945 rokiem objęte są ochroną konserwatorską i przed ich zakupem trzeba uzyskać opinię konserwatora dotyczącą planowanych zmian - najczęściej w obrębie elewacji, okien czy dachu.
Ocena stanu technicznego budynku
Zakres i sposób przeprowadzenia ekspertyzy technicznej budynku dostosowuje się do jego stanu zaawansowania i planowanych modernizacji.
Najwięcej uwagi trzeba poświecić starym, użytkowanym od dawna obiektom, gdyż zarówno stosowane wtedy technologie budowlane, jak i używane materiały mogą odbiegać od współczesnych wymagań.
Bezwzględnie w oględzinach powinien uczestniczyć ekspert budowlany, który w razie potrzeby może zalecić przeprowadzenie, np. odkrywek czy wierceń kontrolnych.
Niemniej w użytkowanym domu dość łatwo można dostrzec niepokojące zjawiska w postaci pęknięć, zacieków czy odkształceń. Jeśli w budynku dostrzeżemy szczeliny w ścianach czy na suficie, wykwity solne, ślady po zaciekach koniecznie musimy ustalić, co było przyczyną ich wystąpienia.
Szczególnie groźne są długie pęknięcia biegnące pionowo lub skośnie zwłaszcza w pobliżu narożników. Świadczą one zazwyczaj o intensywnym osiadaniu budynku na skutek niewłaściwie wykonanych fundamentów. Wykwity solne czy wyraźne zawilgocenia w dolnych partiach ścian parteru mogą natomiast wskazywać na braku lub uszkodzenia poziomej izolacji przeciwwilgociowej.
Zakres prac remontowych z reguły jest trudny do przewidzenia przed rozpoczęciem robót i najczęściej obejmuje głównie roboty wykończeniowe i instalacyjne, które można prowadzić bez potrzeby zgłaszania, ale ewentualna rozbudowa na zewnątrz wymaga złożenia zgłoszenia w starostwie z dołączonym rysunkiem i opisem.
Budynki w stanie surowym mogą być w różnym stanie zaawansowania robót i przy ich ocenie powinien uczestniczyć kierownik budowy, ale warto też zaprosić niezależnego rzeczoznawcę.
Korzystając z planu zagospodarowania nieruchomości na wstępie, sprawdzamy usytuowanie budynku na działce w odpowiednich odległościach od granicy działki i zgodności z linią zabudowy określonymi na tym dokumencie.
Sprawdzamy również odległości od istniejących już obiektów - studni, szamba czy innych budowli zaznaczonych na planie. Zmierzmy zewnętrzny obrys domu, a także wysokość, kąt i kształt dachu. Dopuszczalne odchylenia nie mogą przekraczać 2% wymiarów podanych w dokumentacji projektowej.
Ocena zaawansowanie robót powinna zwrócić uwagę przede wszystkim na te elementy budynku, których ewentualne poprawienie będzie niemal niemożliwe lub związane z dużymi wydatkami.
Ponieważ stan zaawansowania robót może być różny - od surowych murów z prowizorycznym pokryciem po niemal wykończony budynek - i zakres kontroli trzeba dostosować odpowiednio do sytuacji.
Generalnie łatwiej będzie wykryć poważniejsze usterki, gdy dom jest w pierwszych stadiach budowy. Trzeba również brać pod uwagę odstęp czasu, w jakim prowadzone były prace - stojąca przez kilka lat konstrukcja bez należytego zabezpieczenia mogła ulec poważnym uszkodzeniom.
Kolejno sprawdzamy więc:
Fundamenty - jeśli nie są całkowicie przysypane ziemią, można będzie sprawdzić, czy ułożono izolacje przeciwwodne, ocieplenie. W domach bez piwnic najważniejsze będzie umieszczenie izolacji poziomej ponad gruntem - chroni ona budynek przed zawilgoceniem wodą podciąganą kapilarnie.
Trzeba też zwrócić uwagę na wysokość poziomu podłogi parteru. Gdy znajduje się ona nieznacznie powyżej poziomu gruntu, możemy później mieć problemy z odprowadzeniem wody opadowej, gdy zmieni się ukształtowanie terenu.
Ściany - oprócz wzrokowego sprawdzenia płaskości powierzchni, warto sprawdzić prostopadłość narożników oraz pionu.
Stropy - patrząc od spodu, oceniamy, czy tworzą one równa płaszczyznę bez widocznych uskoków. Ewentualne przemieszczenia nie eliminuje ich pod względem wytrzymałościowym, ale do ukrycia większych odchyleń będziemy musieli zamontować sufit podwieszany.
Schody - jeśli zostały wykonane jako żelbetowe sprawdzamy, czy stopnie mają jednakową wysokość, a pierwszy i ostatni stopień uwzględniają docelowe grubości podłogi i warstw podpodłogowych.
Dach - widoczna konstrukcja dachowa nie może mieć dostrzegalnych odkształceń, np. ugięcia krokwi, śladów zagrzybienia czy pęknięć prostopadłych do przekroju. W przypadku dachu nad poddaszem użytkowym od strony zewnętrznej powinna być ułożona folia proprzepuszczalna.
W przypadku obiektów przebudowywanych od podstaw tzw. loftów o możliwościach przystosowania budynku, np. produkcyjnego dla potrzeb zamieszkania decydujące znaczenie mają ekspertyzy określające stan budynku, jak też i sposób dostosowania wymagań technicznych do konkretnego obiektu.
Są one podstawą do zaprojektowania rozwiązań spełniających obecne wymagania techniczne i użytkowe, np. dotyczące ciepłochronności czy naświetlenia światłem naturalnym. Z reguły pozostawia się jedynie konstrukcję nośną (ściany, stropy niekiedy dach), przebudowując całkowicie wnętrza.
Konstrukcja nośna
Rodzaje konstrukcji budynków przeznaczonych na lofty zależą od pierwotnego przeznaczenia obiektu i okresu, kiedy były one wznoszone.
Dominują konstrukcje murowe z pełnej cegły o grubości ścian dochodzących nawet do 1 m. W wielu obiektach problemem może być trwałe zawilgocenie ścian i podłóg powstałe w czasie użytkowania i na skutek długotrwałego zaniedbania w okresie poprodukcyjnym.
Wilgoć w konstrukcji budynku może być również spowodowana brakiem lub zniszczeniem izolacji poziomej na poziomie gruntu i w takich sytuacjach, konieczne będzie jej odtworzenie metodami chemicznymi, elektrochemicznymi lub przez mechaniczne wstawienie przepon izolacyjnych.
W większości przypadków konstrukcja dachowa i jej pokrycie kwalifikuje się do wymiany nie tylko ze względu na stan techniczny, ale również dlatego, że często projektowana jest nadbudowa gdyż większość przebudowywanych obiektów to budynki parterowe.
Obiekty objęte opieka konserwatorską powinny zachować swoją pierwotną formę zewnętrzną, zatem zależnie od stanu elewacji, będzie ona wymagać oczyszczenia, naprawy i konserwacji lub w przypadku znacznych zniszczeń jej odtworzenia.
Elewacje takie eliminują tez możliwość ocieplenia od zewnątrz, co z kolei wymaga znalezienia rozwiązań alternatywnych dla zapewnienia wymaganej charakterystyki energetycznej budynku.
Budynki magazynowe czy poprodukcyjne charakteryzują się dużą powierzchnią między podporami konstrukcyjnymi i znaczną wysokością kondygnacji.
Ułatwia to podział na poszczególne pomieszczenia, a przy wysokości powyżej 5 m można realizować pokoje dwupoziomowe. Jednak podział pomieszczeń zdeterminowany jest lokalizacją okien, których kształt i wielkość nie zawsze odpowiadają wymaganiom mieszkalnym.
W przypadku ograniczonej możliwości ingerowania w dotychczasową ich wielkość rozmieszczenie, może pojawić się problem z przystosowaniem mieszkań do oczekiwań przyszłych mieszkańców.
Autor: Redakcja BudownicwaB2B
Opracowanie Aleksander Rembisz
Zdjęcia: @MTW Orle z forumbudujemydom.plbudujemydom.pl, FFiL Śnieżka, @ErprzezO z forum.budujemydom.pl, @Wisienka_707 z forumbudujemydom.pl
Komentarze