Jakie są obowiązki właściciela nieruchomości zimą?

Jakie są obowiązki właściciela nieruchomości?

Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach nakazuje właścicielom nieruchomości uprzątnięcie błota, śniegu i lodu z przyległych chodników. W sytuacji, gdy nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi (np. osiedla), obowiązek dbania o stan chodnika leży w gestii właścicieli, wspólnoty mieszkaniowej lub wynajętej firmy zarządczej.

Identyczny nakaz występuje w przypadku dróg wewnętrznych, nie należących do dróg publicznych, których utrzymanie, remont, ochrona i oznakowanie należą również do obowiązków właściciela lub zarządcy terenu. Kwestia ta dotyczy także dróg osiedli mieszkaniowych i dróg dojazdowych do obiektów. W sytuacji, gdy droga jest publiczna, wywożenie śniegu należy do obowiązków gminy.

Nie zawsze jednak za stan chodnika na terenie naszego osiedla odpowiada właściciel lub zarządca nieruchomości. Gdy złamiemy nogę na śliskiej, nieodśnieżonej nawierzchni, gdzie dopuszczony jest płatny postój lub parkowanie samochodów, winę ponosi zarząd drogi, który pobiera z tego tytułu opłaty. Jeśli natomiast na chodniku znajduje się przystanek komunikacyjny, to utrzymanie porządku i ewentualne roszczenia należy zgłaszać firmie użytkującej tereny służące komunikacji publicznej, wyjaśnia Mariusz Łubiński, prezes Zarządu Admus Sp. z o.o.

Na parkingu samochodowym, niezależnie od jego statusu, odpowiedzialność za jego uprzątnięcie ze śniegu i lodu ponosi zawsze podmiot nim administrujący.

W sytuacji, gdy padniemy ofiarą oblodzonej, nienależycie uprzątniętej powierzchni, a nie wiemy kto za nią odpowiada, najlepiej zapytać o to zarządcę budynku lub przedstawiciela wspólnoty mieszkaniowej. Dane kontaktowe do tych osób znajdują się w specjalnych gablotach z ogłoszeniami,  umieszczonymi zazwyczaj w holu głównym nieruchomości.

W sytuacji wystąpienia intensywnych opadów atmosferycznych, prawo nakazuje właścicielom nieruchomości zapewnienie bezpiecznego użytkowania samego obiektu, w tym przede wszystkim dbanie o stan dachów i balkonów. W praktyce sprowadza się to do usuwania nadmiaru śniegu i zwisających sopli.

Odpowiedzialność właściciela oraz zarządcy nieruchomości

Bardzo często zdarza się jednak, że zarządca lub właściciel zwlekają z realizacją tych obowiązków. Wówczas, aby uniknąć nieprzyjemnych zdarzeń w przyszłości, powinniśmy zgłosić ten fakt Straży Miejskiej lub Policji, która wydaje decyzję nakazującą wykonanie obowiązku. Formą egzekucji, z którą najczęściej można się spotkać, jest nałożenie grzywny (mandat nałożony na skutek interwencji Straży Miejskiej lub Policji, od 20 zł do 5 tys. zł) w celu przymuszenia lub powierzenie tzw. wykonania zastępczego wyspecjalizowanemu przedsiębiorcy, który obciąży właściciela nieruchomości poniesionymi kosztami.

Odpowiedzialność podmiotu za utrzymanie w należytym stanie terenów przyległych do nieruchomości nie zawsze kończy się na odpowiedzialności w ramach prawa administracyjnego. Osoba, która przewróciła się na nieodśnieżonym lub oblodzonym chodniku, może dochodzić odszkodowania zarówno z tytułu poniesionych szkód materialnych, jak i utraty zdrowia. Odszkodowanie z tytułu uszczerbku na zdrowiu może obejmować koszty leczenia, rehabilitacji, zadośćuczynienie za doznaną krzywdę oraz utracony zysk spowodowany czasową niezdolnością do pracy, wskazuje Łubiński. Prawo orzeka również, iż jeżeli w wyniku zaniedbań ponieśliśmy uszczerbek na zdrowiu, który spowodował całkowitą lub częściową utratę zdolności do pracy, mamy zwiększone potrzeby wynikające z częściowej niepełnosprawności lub zmniejszyły się nasze szanse na znalezienie pracy, możemy domagać się renty od podmiotu odpowiedzialnego za szkodę.

Dowody zaniedbania właściciela oraz zarządcy nieruchomości

W momencie zaistnienia nieszczęśliwego zdarzenia, chcąc skutecznie dochodzić odszkodowania, powinniśmy zadbać o konkretne dowody. W pierwszym momencie należy zebrać światków, którzy potwierdzą naszą wersję zdarzenia oraz stan faktyczny chodnika. W drugiej kolejności zadbajmy o dokumentację zdarzenia poprzez sfotografowanie chodnika, co w dobie dzisiejszych telefonów komórkowych nie powinno być trudne. Następnie zadzwońmy do Straży Miejskiej lub Policji. Interwencja na miejscu poskutkuje sporządzeniem oficjalnej notatki z miejsca zdarzenia, dokumentującej poniesione straty materialne i zdrowotne. W przypadku wystąpienia uszczerbku na zdrowiu należy niezwłocznie zgłosić się do lekarza celem dokonania obdukcji. Gdy już zbierzemy potrzebne dokumentacje składamy wniosek o odszkodowanie.

Warto również pamiętać, że właściciel nieruchomości odpowiada za odpowiedni stan nieruchomości, chodnika oraz drogi z tytułu tzw. winy w wyborze, czyli za cudzy czyn. Oznacza to, iż to on ponosi odpowiedzialność nawet wówczas, gdy udowodni, że zatrudnił zarządcę nieruchomości, który powinien dbać o usuwanie śniegu i oblodzenia w otoczeniu budynku. Ponosi odpowiedzialność za czyny osoby (w tym przypadku za niedopełnienie przez nią obowiązków), której powierzył wykonywanie zarządzania nieruchomością. Jeżeli przedsiębiorca zostanie zobowiązany przez sąd do wypłaty dla nas odszkodowania wtedy może wystąpić z roszczeniem o tę kwotę do osoby, której powierzył zarząd nieruchomością, zlecił sprzątanie, odśnieżanie i usuwanie skutków oblodzenia w otoczeniu budynku.

Na oblodzonej powierzchni łatwo o złamania oraz zwichnięcia. Gdy już do tego dojdzie, warto mieć wiedzę, kto temu zawinił oraz wobec kogo powinniśmy wystąpić o należną rekompensatę. Nie należy przy tym obawiać się o powodzenie tego typu działań, gdyż prawo w takiej sytuacji zawsze sprzyja  poszkodowanemu.

źródło: Admus Sp. z o.o.
zdjęcie: Libet